盛滙通訊 – 商舖投資101 – 查冊

盛滙之友：

恭喜發財，新年進步，恭祝各位讀者事事順利、金銀滿屋。

《盛滙商舖增值基金》2023 年第一季集資將會於三月份展開，如有意投資， 可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖，利用短、中及長線的不同投資策略，為基金增值。

如有任何關於商舖的問題，歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電28301111聯絡我們相關的同事查詢。

商舖投資101 – 查冊

1.物業資料

（土地登記冊樣本）

從查冊物業資料一欄，我們可以得知物業資料包括官方地址、參考編號、地段編號、地契及地稅等。

上圖為盛滙於上年年底購入的波斯富街舖位查冊資料，從物業資料一欄，可看到上述物業的官方地址為SHOP D ON GROUND FLOOR PO MING BUILDING 2-6 FOO MING STREET 49-57 LEE GARDEN ROAD 96-106 PERCIVAL STREET HONG KONG。該物業座落地段編號為THE REMAINING PORTION OF SECTION Y OF INLAND LOT NO.29，物業編號為A0701692。

該地段租期開始日為1860 年6 月25 日，租期為982 年，即租期尚餘超過 800 年，故不需要面對地契的「2047 大限」。座落地段除了要了解地段租期之外，其實批地條款都是準業主要留意的重要事項。從地段編號，我們便可從土地註冊處取得整份批地條款，從而了解地段所需負的責任。例如有些地段批地條款會列明要提供一定數量的位置興建公共設施，甚至接駁天橋，而當中涉及的費用或未來之保養維修費有可能需由地段上各業主攤分，故影響可大可小，必須小心留意。

而所佔地段份數是指單位或處所在所佔的土地上（即整座大廈或發展項目所在之地段）而獲分配的不可分割份數，此舖位之所佔地段份數是1/186，故將來大廈有任何維修費要攤分，此舖位亦需要負責186分之1。

業主資料 除物業資料之外，購入一個物業之前，最重要當然要知道業主是誰，最後一次買賣於何時發生，物業上一次成交價。這些通通都可以在查冊上得知，以下是一個例子（部份資料因私隱問題將予覆蓋）：

（土地登記冊樣本）

從上述例子可以看到，此物業曾經買賣4 次，第一次買賣於1961 年，作價＄1,213,000.00(P.T.)。第二次買賣發生於1962 年，作價$146,100.00(P.T.)。 當中查冊中的(P.T.)代表該成交價包括其他物業，而要得知當中包括什麼物業， 則要取得當時Assignment資料，而該資料可從該註冊摘要編號進一步查冊而得知。而該物業最後一次買賣作價$25,500,000.00(P.T.)買賣日期為1993年某月某日，買入業主為一間有限公司。如果有意或落實購入此物業，賣方必須為此公司，因為此公司為這個物業當時的合法擁有者，簽署買賣合約亦必須為此公司授權代表。

但有時要弄清業主身份，在查冊上都有一定難度，以下這個個案便是一個好例子（部份資料因私隱問題將予覆蓋）。這是某個港島區商舖查冊，從查冊可見， 這個樓齡超過50年的物業只經歷過4 次買賣，但業主轉換超過4 次。當中原因是因為中間曾經牽涉法庭命令、送贈契以及遺產問題。

上述物業自1980 年第三次買賣開始，業權落入3 份人手上，共同擁有此物業的三分一業權。但到1987 年時，其中一個擁有三分一業權的業主將其三分一業權轉贈給另一位擁有此物業的三分一業權的業主（即1987 年開始業權變為2 位人士擁有，一位擁有2/3，而另一位擁有1/3）。而到1989 年，當年送贈1/3 業權人士從法院又取回該1/3 業權（即業權又回復至1980 年第三次買賣之後的模樣）。直至1997 年，業權再有變化，其中一位擁有此物業的三分一業權的人士以代價$1,830,00.00 出售三分一業權予同姓氏人士（相信是出售人親屬）。再到 2008 年，其中一位業主逝世，及至2011 年，該三分一業權再轉到上述於1997 年買入三分一業權的人士手中（即當時只剩2 位業主，一位有2/3，而另一位則 擁有1/3 業權）。再到2022 年，該位擁有1/3 業權逝世，該1/3 業權轉到4 位同姓人士手上（估計是逝者子女），所以最後業主為5 位人士（一位擁有2/3 業權，其餘4 位各持1/12）。如大家在買入物業時，在釐清物業擁有人有疑問，最好向專業人士（例如律師）查詢。

另外，如物業牽涉送贈契，買賣要特別小心，但此可透過查冊，查看物業資料，是否有「送讓契」（Deed of gift）字眼。如果過去 5 年有送贈紀錄，則要加倍小心，因為用送讓契或無償轉讓契（註）送出物業後 5 年內，假若原業主不幸出現財務問題，終致破產，根據《破產法》，破產管理官或債主有權向法庭要求索回該物業。這種做法是為了避免欠債人在申請破產之前，刻意把自己的資產轉移，從而逃避還債責任。此外，銀行按揭方面亦基於上述原因，很大機會拒批，令買家大失預算。

（註）即使契約屬轉讓契（Assignment），亦要留心「代價」（Consideration） 一欄是否有填上款額，如沒有寫明金額，或屬「無償轉讓契」（Assignment at nil consideration），與送讓契同屬「送契樓」。假使款額遠低於當時樓價，亦有機會被視作送契樓。

終於釐清物業擁有人之後，便再從物業涉及的轇轕入手，了解該物業背後可能牽涉的問題，這會在未來數期的通訊再同大家拆解。

最新市場資訊

1.    2022年11 月訪港旅客人次按年大幅上升1098.5%，達113, 763 人次。

(資料來源：香港旅發局)

2.    根據「零售業銷貨額按月統計調 查」，2022 年11 月的零售業總銷貨價值的臨時估計為295 億元，較2021 年同月下跌 4.2%。 2022 年10 月的零售業總銷貨價值的 修訂估計較2021年同月上升 4.0%。與2021 年同期比較，2022 年首11 個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計下跌1.1%。

(資料來源：統計署)

3.   2022 年11 月私人零售業樓宇租金及售價指數均輕微回落，租金指數報 164.1，而售價指數報505.9。

(資料來源：差餉物業估價署)