盛滙之友
盛滙全港首隻開放式商舖基金－《盛滙商舖增值基金》2024 年第二季集資已完滿結束。下期集資將會於今年九月份展開，如有意投資，可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖，利用短、中及長線的不同投資策略，為基金增值。
如有任何關於商舖的問題，歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電 28301111 聯絡我們相關的同事查詢。
2024年上半年舖市回顧
綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處資料，今年上半年商舖成交宗數為460宗，按年下跌12.4%，金額則為102.86億港元，按年下跌6.3%。
另外，據世邦魏理仕最新統計資料，2024 年第二季空置率較上季上升0.2 個百分點，但較2023 年底的9.1% 顯著改善。2024 年上半年，中環空置率由11.8%改善至9.2%，尖沙咀空置率基本持平。銅鑼灣空置率由 5.3%減至 3.9%，而同期旺角的空置率也從9.7% 顯著改善至 6.3%。
2024年上半年私人零售樓宇租金輕微下跌，但售價指數跌勢持續
股市疲弱、高息環境，北上消費及經濟放緩影響，上半年整體工商舖市場交投明顯放緩。在2024年上半年，香港的商舖租金水平出現了分化現象。核心商業區如中環、銅鑼灣和尖沙咀的租金保持穩定，甚至在某些極具吸引力的地段（如主要購物街和地標性建築）出現了輕微上漲。這主要是由於高端品牌和國際零售商的持續需求，他們希望通過在這些核心區域設立旗艦店來保持市場影響力。再加上通關後，大量國內品牌進駐香港「插旗」，進一步推低核心區商舖空置率。根據仲量聯行統計，香港對於全球品牌仍然具有吸引力。過去6個月，新來港的品牌數量按年增加91%。當中約33%的品牌來自內地，首次超越日本零售商成為最活躍的新來港品牌。
然而，二線商業區和非核心地段的租金壓力依然存在。由於遊客流量和本地消費力尚未完全恢覆，這些區域的業主在租賃談判中往往願意提供更多的租金優惠和免租期，以吸引租戶。此外，港人大量北上消費，亦削弱了民生區商舖的消費力。同時，商舖空置率在這些區域相對較高，市場需求較為疲軟，令整體租金回落。
根據差餉物業估價署資料，商舖售價指數自2023年12月的467.5反覆回落至426.2，下跌約8.8%，而租金指數亦從2023年12月的172.8回落至今年6月的165.6，下跌約4.2%。
2024下半年商舖市道預測
踏入下半年，我們對商舖市況審慎樂觀，相信成交宗數及成交金額都會比上半年有所上升，而租金及售價方面相信會止跌回升。
利好因素：
1. 減息預期－多名美國聯儲局官員都表示支持9月開始減息，指出目前美國通脹已從高位大幅回落，勞動力市場亦正在降溫，市場憧憬下月將減息最少四分一厘，甚至半厘。是次減息有象徵式意義，預示美國減息週期開始。隨之，本港多間銀行的拆息可能將跟隨降低。更低的利率將有利企業融資，尤其是中小企，將受惠息口下降，從而減輕利息支出。而物業市場根據以往的經驗，與息率走勢關係密切，息率步入下降週期，物業價格往往會隨之上升。
2. 國際旅遊的全面恢覆：香港的國際旅遊業有望進一步恢復。這將為商舖市場帶來額外的客流和消費力，特別是在旅遊熱點地區。
3. 新資本投資者入境計劃今年年中正式實施，可投資在1,000萬元以內非住宅房地產項目，有望刺激中小型舖位成交。
4. 隨著消費者行為的變化，零售商正在積極尋找創新的方式來吸引顧客。一些重要的趨勢例如 O2O（線上到線下）模式、 體驗式購物及快閃店與臨時商鋪等。這些新的營運模式，將可以為沉寂的商舖租務市場帶來一點新動力。
利淡因素：
1. 經濟不確定性：全球經濟的不確定性，包括通貨膨脹、利率等，可能對香港的消費市場產生負面影響。消費者的實際購買力受到壓縮，可能導致零售業的增長放緩。
2. 北上消費及網上購物越趨流行，持續影響部分民生消費地區及零售表現。 3. 中美貿易戰相信會持續一斷長時間，無論美國哪一個總統上場，貿易戰將繼續為香港經濟貿易帶來負面影響。 展望下半年，香港商舖市場有望止跌回穩，但要完全恢覆到疫情前的水平仍需要時間。商舖租賃市場預計將趨於穩定，租金水平可能在下半年維持平穩或小幅上升，特別是在核心商業區。總體而言，2024年下半年香港商舖市場的發展將受到多方面因素的影響，零售商和業主需要靈活應對市場變化，以確保在競爭激烈的環境中保持優勢。
最新市場資訊
1. 2024年6月訪港旅客人次按年持續上升，達3, 132,598人次，即平均每日約104, 420人次。
(資料來源：香港旅發局)
2. 2024年6月的零售業總銷貨價值為299億元（臨時估計），較2023年同月下跌9.7%。2024年6月的零售業總銷貨數量較2023年同月下跌11.2%（臨時估計）。
(資料來源：統計署)
3. 2024年6月私人零售業樓宇租金指數及售價指數俱下跌，租金指數報165.6。而售價指數則報426.2。
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