盛滙之友
盛滙全港首隻開放式商舖基金－《盛滙商舖增值基金》2023 年第三季集資已完滿結束。下期集資將會於今年十二月份展開，如有意投資，可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖，利用短、中及長線的不同投資策略，為基金增值。
如有任何關於商舖的問題，歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電 28301111 聯絡我們相關的同事查詢。
商舖投資101-圖則
如何分辨舖位是否有僭建物
今期通訊會跟大家再繼續講解購買商舖要留意之事宜，跟大家研究商舖物業僭建這一部份。
關於物業僭建物，大致可分為舖內僭建及舖外僭建（即非法將舖位僭建在非入則圖則範圍之外）。要辨識一個舖位是否有僭建，首先要取得一份屋宇署入則圖。何謂入則圖則－所有建築發展項目必須向屋宇署呈交不同類型的訂明圖則，例如建築圖則、基礎圖則、上蓋結構圖則、地盤平整圖則、排水設施圖則等。這些圖則可直接向屋宇署申請及取得，更簡單的是上屋宇署的「百樓圖網」，該系統讓市民可透過互聯網，查閱樓宇及小型工程記錄及訂購副本。進入”百樓圖網”後，確認已閱讀及明白重要通告中所載的所有內容並同意受其約束及遞交聲明之後，便可根據所需地址去查閱圖則，如下圖所示：
（屋宇署百樓圖網）
除了用地址搜尋所需圖則外，更可以在網頁上的地圖去檢索要查詢的地點，直接在地圖上得出附近範圍之圖則，並按需要付款購買或檢視。
（屋宇署百樓圖網）
想對比圖則與舖位現況，首先會在（下圖）建築圖則一欄取圖，這裡會顯示大廈各樓層最初入則屋宇署的圖則，接著只需付款便可預覽圖則。
（屋宇署百樓圖網）
再根據所需樓層，按鍵及預覽該樓層圖則，如下圖所示：
（屋宇署百樓圖網）
打開之後就會顯示如下圖的相關樓層圖則：
（屋宇署百樓圖網）
除了最初的入則圖之外，我們還要留意的另一部份叫做改建及加建（Ａ＆Ａ），這裡會顯示在大廈最初入則後再入則的加建或改動。因為有些圖則上與現場所見到的不同之處，是因為之後入則之改動或加建所做成，而並非僭建或私自改建，故亦需留意。
集齊所需圖則後，就可以到現場比對，通常最明顯的僭建物便是閣樓。如原裝圖則上沒有閣樓，但現場所見有樓梯通住另外一層的話，這個閣樓好大機會是所謂「自建閣」，即非法加建的一層閣樓。另外一個常見的舖內僭建是在舖內天井位置加設上蓋。如屋宇罯巡查的話，便會發出清拆命令，到時便需還原至原裝圖則的模樣。
（天井僭建例子）
（還原天井後現況）
之後就要檢查是否有舖外僭建物，非常常見的是，是把舖位伸延至公家地或大廈的公家地方。如何辨識這類僭建物呢？最容易的是觀察大廈外牆位置，這通常是大廈的建築界線（即building line），所有超越這界線的建築物，好大機會是非法僭建。如果不懂得分辨大廈的建築界線，可以睇下物業旁邊是否有食肆，因為食肆發牌標準相對嚴格，一定不容許任何非法僭建物，所以以食肆 門口界線做標準亦可，比起這界線凸出的好可能都是僭建物。這種僭建執法部 門就不再是屋宇署，而是地政總署，因為僭建物所處的地方通常在政府官地 上，所以由地政總署執法。
看完僭建，接著就要看看舖位是否有改建。根據我們經驗，多數改建會發生在幾個項目上：例如改建通往閣樓的樓梯，如果跟圖則上所示不乎，又沒有相關跟進入則，好大機會是非法改建，屋宇罯巡查的話，又會發出還原命令。再跟著就是拆牆及樑柱項目，非主力牆或結構柱拆掉問題不大。但如已清拆的是主力牆或結構柱的話，當中所牽涉的問題非常之大，並非一時三刻可處理到的問題。簡單講，這些物業可以直接放棄購入，以免得不償失，夜長夢多。再接下來就是改建或加建廁所，如原裝圖則有顯示物業有廁所或來去水位，改建、搬遷或加建多一個廁所基本上問題不大。因為舖位內原本已設有來水及排污渠，污水可以直接由舖內污水渠排走，而無需另外接駁大廈污水渠，相關公工程相對容易處理，亦不牽涉到非法排污。但如果原裝圖則不設有廁所或來去水位，但現場所見有廁所或來去水設施的話，這樣便要非常小心，因為有機會是不合法的加建或非法排污，被發現的話，又會被相關部門檢控及清拆還原。舖位由有來去水及廁所，變成無合法來去水及排污，會影響舖位的行業合適性，以及租值，分分鐘亦可能影響物業價值，所以要特別小心了解。下期通訊會再仔細跟大家解釋這個部份，了解一下排污圖則這個部份。
最新市場資訊
1. 2023 年7 月訪港旅客人次按年大幅上升，達3, 588,530 人次，即平均每 日約115, 759 人次。
(資料來源：香港旅發局)
2. 2023 年7 月的零售業總銷貨價值為330 億元（臨時估計），較 2022 年同月上升16.5%。2023 年7 月的零售業總銷貨數量亦較 2022 年同月上升14.0%（臨時估計）。
(資料來源：統計署) 3. 2023 年7 月私人零售業樓宇售價指數及租金指數均輕微上升，租金指 數報174.5，而售價指數為500.9。
(資料來源：差餉物業估價署)
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