盛滙通訊 – 商舖投資101-圖則上其他關注事項

11月 29, 2023

盛滙之友

盛滙全港首隻開放式商舖基金－《盛滙商舖增值基金》2023 年第四季集資於今年十一月底開始接受認購，目標集資額初步訂為港幣六千萬。此基金為一隻開放式基金，在固定投資期後，客戶可自由認購或贖回套現。基金將會專注購入有潛質的街舖及為商舖增值，作短、中、長線不同策略投資。基金投資金額三百萬起，有興趣的專業投資者可以聯絡查詢。

如有任何關於商舖的問題，歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電 28301111 聯絡我們相關的同事查詢。

圖則上其他關注事項

今期通訊會跟大家再繼續講解購買商舖要留意之事宜，跟大家研究商舖物業圖則內其他要關注事項。

我們去了解一間商舖的圖則，除了看平面圖及排污圖以外，亦會查閱其他相關圖則。其他買舖時會關注的圖則有樓宇位置圖(Block plan) 、截面圖 (Section plan)、立面圖(Elevation plan)及其他樓層圖則。

首先講下樓宇位置圖(Block plan)，該圖則可以顯示出大廈所在的位置，所包含的地段、地盤大小、地界、大廈初步佈局，以及坐向等等。

（樓宇位置圖則樣本）

之後就是截面圖(Section plan)，建築截面圖用以表示建築內部的結構構造、垂直方向的分層情況、各層樓地面、屋頂的構造及相關尺寸、標高等。我們以下面的截面圖作一個例子。

（樓宇截面圖）

從上圖例子，我們可從截面圖得到樓底高度的資訊（紅色方格顯示），此舖的樓底最高位置為4950mm，即約為16 呎3 寸。但亦可從圖裡看到地下兩舖內有類似橫樑的東西（藍色方格顯示），令舖位某些位置可能沒有4950mm 樓高。另外此圖亦可以清晰見到大廈兩條樓梯位置及走向，我們會利用這些截面圖得到的訊息跟平面圖作對比，便可以更加清楚原有單位的設計，及清水房時間的狀態（因為大多數購入商舖時已有租客或帶有裝修設備，遮蓋了原有的位置）。

（樓宇截面圖）

有些資訊亦是平面圖則未必能消楚顯示得到的，例如上圖紅圈樓梯後的平台位置，平面圖只會顯示該位置有一道樓梯，但沒有清楚標示樓底的相差，但截面圖就可清晰顯示出來。

立面圖(Elevation plan)，在與建築立面平行的鉛直投影面上所做的正投影圖稱為建築立面圖，簡稱立面圖。立面圖主要反映房屋各部位的高度、外貌和裝修要求，是建築外裝修的主要依據。

（樓宇正面立面圖）

上圖為一幢樓宇的正面平面圖，圖中可以見到大廈正面的設計，舖位門面佈局，實際門面入口高度，1 樓舖位電梯入口及大廈正門入口位置。

（樓宇背面立面圖）

而從大廈背面立面圖，可清晰顯示出各個後門位置及大廈後樓梯出口位置。另外亦詳細列明，地下及1 樓舖位擺放冷氣外部機頭平台位置，還有通風氣窗位置等，這些資料對日後裝修及維修時有莫大幫助。

再接下來，我們會看看大廈其他樓層的平面圖，如下：

（樓宇其他樓層平面圖）

查看其他樓層的平面圖，最主要是了解一下樓上單位的佈局，例如舖位樓上是大廈的那一個單位、來去水處於那一個位置。如果將來有大廈滲水或其他維修的話，可以更有效快捷地處理。

物業圖則上其實有很多其他資訊都會幫助我們做買入的決定，例如一些大廈數字上的計算，如樓宇的建築面積和實用面積，消防方面所需要的計算等。另外有一類計算在收購重建上非常重要的，就是地盤面積(Site Area)、已用地積比率(Plot Ratio)及上蓋面積(Site Coverage)。在計算收購重建上，已用地積比率是一個非常重要的指標，如果現有已用地積比率對比起現時地區準許地積比率有一定的折讓時，收購重建建議基本上初步成立，可以值得再進一步研究。

（地盤面積、已用地積比率及上蓋面積圖則例子）

在過往數期通訊跟大家仔細解釋過買入舖位前在觀察圖則等事項。首先要知道如何取得相關準確圖則，第二步就是要了解圖則跟舖位現時狀況作對比，得知是否有僭建物或結構上的改動。接著再了解舖內相關設備，例如廁所或來去水，以及排污設施等。最後要得知舖位內部詳細的資料，例如樓高、佈局以及其他相關重要資訊，收集了以上種種等資料後，研究圖則方面可以說大致完成。

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