盛滙通訊 – 商舖投資101 – 查冊 3.物業涉及的轇轕(二)

3月 31, 2023

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商舖投資101 – 查冊

3.物業涉及的轇轕(二)

今期通訊會跟大家再深入了解下查冊中物業涉及的轇轕（Incumbrances），跟大家拆解建築令這部份。

（土地登記冊樣本）

建築令－屋宇署法定命令

屋宇署的建築事務監督一般根據《建築物條例》內，第24、26、26A、27A及28條所賦予的權力頒布命令，要求業主拆卸、還原、補救或修葺工程。

首先講講命令第24條，第24條主要是關於違例建築物，當建築事務監督發現樓宇有違例建築物，可根據第24條內的規定發出清拆令，命令業主拆卸或還原建築物。

什麼是違例建築物／僭建物？

根據屋宇署資料，一般而言，僭建物是指達例建築工程，包括：

1. 未經建築事務監督事先批准及同意而進行的樓宇外部的建築工程以及樓宇內部而涉及建築物的結構的加建或改動工程；或

2. 未有根據 <建築物條例 (第123章) 所訂的「小型工程監管制度」的簡化規定而進行指定為小型工程的建築工程；或

3. 在樓宇內部進行而不涉及建築物的結構，但未能符台建築物規例就建築工程所訂的建築標準的改動或加建工程

違例建築物／僭建物的種類五花八門，關於商舖，經常遇到的有：

1. 簷篷

2. 附建在外牆的冷氣機／冷卻塔支撐架

3. 招牌

4. 自建閣

5. 地下天井的僭建物/平台上加建搭建物

6. 加建到閣樓樓梯／拆除到閣樓樓梯／將樓梯改位

當然，有些舖位本身有僭建物，但可能未被及時發現或該命令未註冊上土地註冊處，那麼如何辨識僭建物？

1. 取得樓宇記錄的副本可經屋宇署樓宇資訊中心，利用一站式複印服務申請索取處所的樓宇記錄（包括經批准的圖則及小型工程記錄）的複印本。亦可利用屋宇署百樓圖網 (https://bravo.bd.gov.hk/) 索取經批准的圖則。

2. 比對處所和樓宇記錄如樓宇記錄（包括經批准的圖則及小型工程記錄）與處所不一致，差異之處可能是潛在僭建物。

3. 徵詢專業人士的意見，如有疑問，應徵詢建築專業人士的意見。

如接獲有關法定命令，樓宇業主應委聘建築專業人士及／或承建商提供意見並進行拆卸工程。如果項目符合小型工程項目描述的拆卸工程，可根據小型工程監管制度進行。而按屋宇署在相關清拆令指明的拆卸工程類型而定，應委聘不同類型的建築專業人士進行有關工程、提供意見，並確保提供所需的安全措施。

而不遵從法定命令屬刑事罪行；最高刑罰為監禁一年；以及罰款港幣$200,000。另外，屋宇署或會指示政府承建商代為清拆。而屋宇署會向業主悉數追討工程費連監督費及附加費。如違法情況持續，則會加判每日罰款港幣$20,000。

至於第26條是關於危險建築物，凡建築事務監督認為任何建築物因火、風、雨、破舊、使用、缺乏走火通道或任何其他因由而變得危險或可變得危險，建築事務監督可藉向擁有人送達的書面命令，宣布該建築物構成危險或可變得危險。

該命令可：

1. 規定拆卸整幢建築物或其中部分；

2. 規定使該建築物一般而言是安全的；

3. 指明為使該建築物安全而必須進行的工程；

4. 規定豎設撑柱，並可指明豎設方式及地點；

5. 規定設置圍欄或圍板使公眾受到保護；

6. 規定將該建築物封閉；及

7. 指明須展開和完成命令所規定的拆卸、豎設撑柱、豎設圍欄或圍板、封閉建築物或其他工程或事項的期限。

另外，26A條是針對一些欠妥的建築物，凡建築事務監督在進行檢查時，發現任何建築物有任何破舊或欠妥之處，他可藉向該建築物的擁有人送達的書面命令，規定在命令所指明的期限之內：

1. 進行命令指明的工程；

2. 委任一名認可人士進行如此指明的關於該建築物的勘測；及

3. 將根據勘測結果所提出就破舊或欠妥之處進行補救工程的建議，呈交建築事務監督批准。

而第27A是關於危險斜坡 (勘測令及修葺令)，根據命令的要求，業主必須聘請認可人士、註冊結構工程師或註冊岩土工程師或上述專業人士的組合進行勘測。勘測工作完成後，認可人士／註冊結構工程師／註冊岩土工程師應向屋宇署提交補修方案，以待審批。在取得認可人士/註冊結構工程師／註冊岩土工程師的建議及協助下，業主應聘請地盤平整類別或其他相關類別的註冊專門承建商，在認可人士／註冊結構工程師／註冊岩土工程師的監督下進行補修工程。當補修工程完成後，認可人士／註冊結構工程師／註冊岩土工程師應向屋宇署匯報。

最後28條則關於欠妥的排水工程，凡建築事務監督認為任何建築物的排水渠或污水渠不足夠或處於欠妥或不衞生的狀況，他可藉向該建築物的擁有人送達的書面命令，規定在命令所指明的期限之內：

1. 進行命令所指明的排水工程；

2. 委任一名認可人士進行如此指明的關於該建築物的排水渠或污水渠的勘測；

3. 將根據勘測結果所提出的進行排水工程以補救不足夠或欠妥或不衞生的狀況的建議，呈交建築事務監督批准。

屋宇罯命令樣本

屋宇署命令可分為2 種，一種是針對整幢大廈發出的，例如大廈外牆石屎剝落或大廈主排污管破損等，而另一種則是針對個別單位發出的，例如於外牆的僭建物或個別單位污水管破損等。針對個別單位的命令通常只需聘請合資格人事進行相關工程，再報備屋宇署，便能解除該註冊於土地註冊處的命令（俗稱解釘）。但如果命令針對整幢大廈發出的，則要整幢大廈業主通力合作，開業主大會，投票挑選承辦商，研究報價及落實執行工程。由開始至完工，通常以月甚至年去計算。以往亦曾經遇到有些大廈某些業主不合作而令命令一直拖延，以至解除命令遙遙無期。下期再同大家探討大廈驗窗驗樓令及屋宇署消防令的內容及處理方法。

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