盛滙通訊 – 香港利率走勢概覽

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香港利率走勢與差餉物業估價署私人零售業樓宇售價指數的關係（1985-2024）

香港作為開放型經濟體，經濟發展與資產價格深受利率走勢影響，尤其是聯繫匯率制度下，香港利率與美國息口密切相關。本文將探討1985年至2024年間，香港利率變動如何影響差餉物業估價署私人零售業樓宇售價指數（下稱”零售售價指數”），並嘗試從數據角度分析兩者的關係。

差餉物業估價署私人零售業樓宇售價指數概覽

零售業樓宇售價指數的意義
差餉物業估價署零售業樓宇售價指數是衡量香港零售業物業價格變動的重要指標。該指數紀錄自1978年開始的私人零售物業售價，1999年的基數為100，並根據每月的成交數據進行調整。售價指數能夠直接反映物業市場的冷熱，並且受到利率、經濟增長、消費者信心等多重因素的影響。

香港利率走勢概覽

聯繫匯率制度下的利率變動
自1983年香港實行聯繫匯率制度以來，港元與美元掛鈎，因此香港的利率政策大多跟隨美國聯邦儲備局的政策走向。當美國加息或減息時，香港銀行同業拆息（HIBOR）會隨之波動，對本地借貸成本產生直接影響。

1985年至2024年利率變動概況

1985至1990年：1980年代末，美國的利率處於較高水平。1985年美國聯邦基金利率接近8%-9%，香港三個月銀行同業拆息 (下同) 亦維持在7%-8%之間。

1991至1997年：隨著美國經濟進入穩定增長期，利率逐步下調。至1993年，美國利率下降至約3%，香港的銀行同業拆息亦隨之回落至約3%-4%。

1998至2003年：1997年亞洲金融風暴後，香港經濟陷入困境，香港的利率在1998年短暫飆升至約8%，隨後回落至約5%，到2023年底，香港的銀行同業拆息差不多接近0利率。

2004至2008年：全球經濟在2000年代初逐步復甦，美國利率自2004年開始逐漸上調，2007年達到約5.25%。香港的銀行同業拆息也在這段時間保持相對高位，約5%左右。

2009至2015年：2008年金融危機爆發後，美國實行超低利率政策，聯邦基金利率降至接近0%。香港的銀行同業拆息亦降至低於1%。

2016至2020年：美國於2016年開始逐步加息，至2018年聯邦基金利率達到約2.5%，香港的銀行同業拆息隨之上升至約2.25%。

2021至2024年：2020年新冠疫情期間，美國再次降息至接近0%，香港利率亦隨之回落。然而，隨著全球經濟逐步復甦，美國在2022年大幅加息，至2023年聯邦基金利率已達到約5.5%，香港銀行同業拆息升至接近5%。

利率與零售業樓宇售價指數的關係

利率是影響物業價格的重要因素之一。當利率上升時，借貸成本增加，投資者和購房者的需求減少，從而壓低物業價格。相反，當利率下降時，資金成本降低，市場上的資金更加充裕，投資需求上升，推動物業價格上漲。

1985-2024年利率與零售業樓宇售價指數的數據對比

1985至1997年：1980年代末的高利率環境，對零售業樓宇價格有一定的抑制作用。隨著1990年代初美國降息，香港利率回落至約3%-4%。再加上當時香港經濟在80年代至90年代尾急速起飛，零售業樓宇售價指數從1985年的約19.1點上升至1997年的177.3點，上升9.28倍。

1998至2003年：亞洲金融風暴期間，香港利率短暫飆升至約8%，隨後回落至約5%。儘管利率有所下降，經濟低迷和市場情緒負面，再加上SARS疫情，導致零售業樓宇售價指數在這段時間大幅下滑，由1997年的177.3點跌至85.5點，下跌超過51.8%。

2004至2015年：在低利率（約0.5%至3%）環境下，零售業樓宇售價指數顯著上升。2008年金融危機後，利率更接近0%。此外，2003年7月，中央政府在內地推行了「個人遊」計劃，允許內地居民以個人身份來港旅遊，而不再僅限於團體旅遊。這一政策的實施令內地旅客數量大幅增長：內地旅客的大量湧入極大地刺激了香港的零售市場。根據香港旅遊發展局的數據，內地訪港旅客數量自2003年開始迅速增長，至2008年，內地旅客訪港人數已增加至超過1,600萬人次，對比2003年增長超過兩倍。內地旅客的消費能力強大，特別是在奢侈品方面的消費需求非常旺盛。當時許多內地遊客來港購買奢侈品，這推動了香港主要購物區（如銅鑼灣、尖沙咀、旺角等）商舖的租金和售價上升。從而令零售業樓宇價格大幅上漲，指數從2003年低位85.5升至2015年的559.2點。

2016至2020年：美國正值加息週期中，聯邦基金利率在2018年達到約2.5%，香港的利率也隨之上升至約2.25%。這對零售業樓宇售價指數的影響顯而易見，該指數在此期間增長放緩，並由2018年年底的歷史高位601點下降至2019年約549.9點。 2021至2024年：雖然疫情後的低利率環境使零售業樓宇售價指數在2021年短暫回升。然而，隨著美國2022年快速加息（聯邦基金利率升至約5.5%），香港利率也升至約5%，零售業樓宇售價指數在2024年大幅回落至417點。

結論

從1985年至2024年，香港的利率走勢與零售業樓宇售價指數之間存在著密切的相關性。數據顯示，低利率環境促進了零售業樓宇售價指數的上升，而高利率則對價格增長起到了抑制作用。特別是在多次金融危機或經濟動盪期間，這種關係尤為顯著。展望未來，隨著全球利率環境的不確定性增加，香港的利率與零售業樓宇售價指數的關係仍將是市場關注的焦點。

最新市場資訊

1.    2024年７月訪港旅客人次按年仍然維持增長，達3, 921,630人次，即平均每日約126, 504人次。

(資料來源：香港旅發局) 2.    2024年7月的零售業總銷貨價值為291億元（臨時估計），較2023年同月下跌11.8%。2024年7月的零售業總銷貨數量較2023年同月下跌13.3%（臨時估計）。

(資料來源：統計署)

3.    2024年7月私人零售業樓宇租金指數大致持平，租金指數報165.８，但售價指數持續下跌，報417.0。

(資料來源：差餉物業估價署)