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踏入2025年和農曆新年，僅借此機會跟讀者拜年，預祝大家蛇年進步，事事順利、金銀滿屋。來年盛滙商舖增值基金團隊會繼續努力，為投資者在商舖市場帶來合理回報。
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2024年商舖市場回顧
2024年對香港的商舖市場來說，是充滿挑戰與機遇的一年。隨著全球經濟環境的變化、香港本地政策的調整以及疫情後消費行為的轉變，商舖市場在這一年經歷了多重考驗，也顯示出市場表現分化。本文將從市場供應、需求、租金走勢、行業表現及未來展望等方面，全面回顧2024年的香港商舖市場。
根據美聯旺舖數據顯示，2024年舖市交投量錄937宗買賣成交，成交金額則錄約189.2億港元，按年分別下跌約9.2%及5.2%。
2024年香港商舖市場總體概況
2024年，香港商舖市場的表現在一定程度上反映了整體經濟環境的復甦進度。儘管香港經濟在後疫情時代逐步復甦，但內地旅客訪港人數增長未如預期，加上全球經濟增長放緩，息率及匯率高企，對香港零售業及商舖市場的影響仍然顯著。
經濟及政策背景
2024年，全球經濟增長放緩，通脹壓力持續，消費者的購買力受到一定影響。此外，美國利率政策的影響延續，香港作為聯繫匯率制度的一部分，利率高企對本地投資及零售消費帶來一定壓力。然而，香港政府於2024年推出了一系列旨在刺激經濟及促進消費的政策，包括增加旅遊推廣資金、簡化簽證程序及加強與大灣區的經濟聯繫，對商舖市場帶來了一定的支持。
市場表現分化 2024年，香港商舖市場表現呈現明顯的分化趨勢。傳統核心商業區（如銅鑼灣、中環及尖沙咀）的商舖租金與空置率雖然稍有改善，雖未能完全恢復至疫情前水平，但已改善不少。另外，民生區商舖的表現相對較差，在北上消費影響下，新界區商舖表現更差於大市，租金及售價都反覆下跌。
2024年香港商舖市場主要影響因素
入境旅客數量回升但不及預期
隨著疫情管控措施全面放寬，香港迎來了內地及國際旅客的回流。根據香港旅遊發展局的數據，2024年全年訪港旅客總數約為4000萬人次，較疫情前的6000萬人次仍有一定差距。內地旅客的消費模式亦發生變化，以購買奢侈品為主的傳統模式逐漸減少，取而代之的是注重體驗型及個性化的消費需求，對零售及商舖市場帶來新的挑戰。
電商對實體零售的競爭加劇
隨著數碼化進程的加速，電子商務對實體零售的挑戰在2024年進一步加劇。越來越多的消費者選擇網上購物，尤其是在時尚服裝、電子產品及日用品領域，這對實體零售商舖的需求產生了一定壓力。
商舖供應與空置率 2024年，香港商舖市場的總體供應保持穩定，根據世邦魏理仕香港數據顯示，四個主要購物區的一線街道商鋪空置率與前一年相比，下降了1.3個百分點，截至2024年12月底為7.8%。
租金走勢與市場分布
核心區域租金表現
2024年，持續的租賃需求和相對健康的空置率支持核心區商舖租金的穩定增長，全年增幅為5.7%。（世邦魏理仕香港數據）
行業租戶分布 從租戶行業分布來看，2024年香港商舖市場的主要租戶包括餐飲業、健身中心及國際品牌等。其中，餐飲業依然是商舖租賃的主力軍，特別是外賣及堂食結合的餐廳模式受到市場歡迎。此外，今年中國大陸旅客數量上升亦加快了藥房的擴張。
2025年未來展望
旅遊與零售的結合
隨著香港政府繼續推廣旅遊業及國際活動，預計2025年內地及國際旅客數量將進一步回升，這將為核心區域的商舖市場帶來新的機遇。今年中，啟德體育園的落成及啟用，園區設有多座世界級體育設施，舞台和座位設計可以靈活調動，以滿足不同國際賽事和體育盛事的需要，當中包括可容納約5萬名觀眾及配備可伸縮、天幕的主場館、設有1萬個座席的室內體育館，以及可容納5,000名觀眾的公眾運動場。現在已落實在園區舉辦多個大型演唱會及體育項目，相信會帶來大量遊客前來觀賞並留港消費，為零售業、旅遊業、酒店住宿行業及餐飲業帶來額外動力。
數碼化與全渠道零售
實體零售與電商的結合將成為未來商舖市場的重要趨勢。品牌需要更多利用線下店鋪進行品牌推廣及客戶互動，而不僅是單純的銷售渠道。現在明顯多了原本只在線上的零售商或服務提供者到線下租舖經營，進一步推低空置率。 總體而言，2024年香港商舖市場在多重挑戰下表現出一定的韌性。儘管核心區域的零售市場已逐步恢復，但民生區商舖的仍然面臨巨大的挑戰。未來，隨著經濟進一步復甦及旅遊業的逐步回暖，香港商舖市場有望迎來更大的發展機遇。然而，市場參與者需靈活應對市場變化，抓住新興需求，才能在競爭激烈的環境中保持競爭力。
最新市場資訊
1. 2024年11月訪港旅客人次按年大幅上升，達3, 568,437人次，即平均每日約118, 947人次，比往年上升8.5%。
(資料來源：香港旅發局)
2. 2024年11月的零售業總銷貨價值為317億元（臨時估計），較2023年同月下跌7.3%。2024年11月的零售業總銷貨數量較2023年同月下跌8.3%（臨時估計）。
(資料來源：統計署)
3. 2024年11月私人零售業樓宇租金指數持平，報161.9。而售價指數則下跌，報385.3。
(資料來源：差餉物業估價署)
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