近期，香港銀行同業拆息（HIBOR）出現明顯回落，特別是 1個月HIBOR已跌破1厘水平（按香港銀行公會數據：2025年5月20日上午11時15分結算率），創下近三年以來的新低。
這一波HIBOR下跌，雖然尚不足以宣告「低息時代」正式來臨，但已為商舖投資者帶來短線入市良機。本文將分析：
- HIBOR 下跌背後的成因與市場反應
- 對商舖投資的實際影響
- 在利率不確定性仍然高的情況下，投資者應如何調整策略
HIBOR 短期回落：資金流動性提升的結果 💸
根據香港金融管理局的最新干預措施，港府為了維持港元與美元的聯繫匯率制度，持續入市承接港元，導致銀行體系資金充裕，進而推動 1個月HIBOR降至0.98%左右。
📌 此次回落主要是技術性、短期性的資金流動性改善，暫時非全面性降息。目前：
- 銀行最優惠利率（P）尚未調整
- 美國基準利率仍在10年高位附近徘徊
- 市場對未來利率走勢仍存分歧
因此，我們應謹慎看待這次HIBOR走低，不宜輕言「低息時代重臨」。
按揭成本微調：H按借貸者受惠 📉
雖然現階段還沒有全面減息，但對於選擇 H按（HIBOR + 點子） 的投資者而言，HIBOR的回落確實帶來了實質的利息支出減少。雖差額不大，但在競爭激烈的商舖投資市場中，每一筆節省的成本都能成為關鍵優勢。
租金回報吸引力上升：租金 > 按揭供款或成趨勢 📈
隨著樓價逐步調整，部分熱門地區的 租金回報率已經超過按揭成本，形成「租平過供」的潛在機會。這種情況下，投資者即使面對樓價未大升的情況，也能透過穩定租金收益取得正向現金流。
雖然利率尚未全面下降，但市場情緒已有所改善。根據各地產代理數據顯示，近幾個月工商物業成交宗數顯著上升，尤其在以下區域表現亮眼：
📍 熱點地區：
- 中環 / 旺角（核心區）
- 觀塘 / 啟德（商業區）
- 元朗 / 屯門（民生區）
💡 這反映出投資者對本地經濟復甦的信心正在緩慢恢復，也顯示出市場正尋求具備長期價值的項目。
面對當前利率環境仍存在高度不確定性，投資者應採取更靈活的策略：
✅ 短期投資者：
- 把握HIBOR低位，利用H按降低成本
- 關注利率走勢與美聯儲政策動向
- 控制槓桿比例，避免過度借貸
✅ 長期投資者：
- 可考慮部分轉為定息按揭，鎖定成本
- 選擇租賃穩定、現金流強的項目
- 分散地域投資，降低系統性風險
📌 重點關注因素：
- 美國利率政策是否開始減息週期
- 港元滙率是否繼續走弱
- 香港政府會否進一步干預市場
總結來說，目前HIBOR的下跌更多反映的是資金流動性增加所帶來的短期效應，尚未代表香港真正進入「低息時代」。然而，這一波HIBOR回落確實為商舖投資者提供了短線入市的機會窗口。只要投資者保持警覺、靈活調整策略，便能在利率波動中穩健前行。
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