蘋果日報 2020-08-19

【新增市場人士意見】武漢肺炎累工商物業價格急跌,金管局今日出招「減辣」,放寬自2013年就非住宅物業按揭貸款的限制,按揭成數上限由4成上調至5成,升10個百分點,種類包括工商物業及獨立車位,自明日(20日)起生效。

上述新措施適用於申請人沒有就其他按揭作出借貸及擔保,主要收入來自香港;若果收入來自香港以外地區,上限則由3成升至4成。另外,假若申請人本身有其他按揭或擔保在身,主要收入來自香港的話,按揭成數上限亦有放寬,由3成升至4成;收入來自香港以外地區則由2成升至3成(見表)。

舉例,若果申請人在香港工作,沒有其他按揭在身,買1,000萬元舖位,貸款額可由400萬元增至500萬元,前提是通過供款與入息比率及壓力測試等條件。

工商及車位等按揭成數上限,放寬10個百分點。

金管局總裁余偉文表示,疫情對本港經濟造成重大壓力,儘管住宅物業市場維持平穩,但當局留意到不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。

鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢將繼續影響營商信心,非住宅物業市場預期會持續受壓,考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素,金管局認為現時適合放寬適用於非住宅物業的逆周期宏觀審慎監管措施。

阮國恒傍晚召開記者會時,被問到住宅物業市場的逆周期措施會否作出調整,阮國恒認為住宅價格仍處於高位,目前未有適當條件及時機「減辣」,會繼續留意市場情況,確保銀行體系市場穩健。對於有意見提倡放寬3%壓力測試規定,他指物業按揭年期長,檢視時不能單靠短期息口走勢,目前並非適當時候調整。

金管局今日向銀行發出的通告中,稱措施適用於物業買賣相關按揭貸款和現有物業再抵押按揭貸款,惟不適用於企業為籌集營運資金而以物業作抵押所取得的信貸融資。

工商物業價格顯著調整

雖然疫情下本港住宅樓市維持平穩,但非住宅物業市場則出現顯著調整。根據差餉物業估價署編製的統計資料,住宅樓價在5月的近期高位至6月期間僅跌2.7%,但寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格分別下跌15%、 11%及 10%,位於核心地區的商舖跌幅尤其顯著,2020 年上半年非住宅物業的成交量亦有所下跌。

事實上,市場連日續錄多宗工商舖蝕讓個案,其中早前有投資者以1.83億元,沽出葵涌K83商廈三層樓面連10個車位,較其兩年前以逾2.8億元購入,連同印花稅等購入成本,料蝕近億元,成近年商廈「蝕讓王」。

對於金管局推出「減辣」措施,萊坊執行董事林浩文指,自去年社會運動開始,本港經濟已持續向下,再加上近月疫情擴散,對各行各業都有重大打擊,許多非住宅類的物業價格及租值在過去12個月已向下調整最少10%,街舖跌幅更大,為相關業主現金流造成壓力。因此,是次放寬按揭成數可在「安全及穩定」的情況下,可有助業主,尤其是小業主改善現金流情況,同時亦可減少銀行出現「壞賬」的情況,保障銀行體系。

盛滙商舖基金創辦人李根興指,目前工商舖投資者購入物業,只能借到三成。 加上各類壓力測試,最終或只能借兩成入市,故放寬按揭成數將有助改善市況,為市場「打入強心針」,相信工商舖價格下跌幅度將在短期內回復平穩。李續稱,若稍後雙倍印花稅亦寬減,將會是工商舖「救星」。

按揭界:未必能抵銷估價下跌影響

星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出,措施對於現有業主轉按套現來解困有幫助,比如持有2,000萬元現契工商物業,以往重按只可借800萬,現時可借1,000萬元,但對於新買物業作用不大,因工商物業一般都是經由公司轉讓股份,「full paid」再做按揭及商業融資,惟是次措施不適用於商業融資,但對於納米工商鋪幫助會較明顯。至於車位,一般人都是加按層樓套現來買,因住宅利息比工商按揭利息平,故此作用不大。

中原按揭董事總經理王美鳳指出,近月工商舖市道低迷價格下跌,銀行承造工商舖按揭取態轉為更審慎保守,導致工商舖估價不跌情況增加,形成買家可獲得實質按揭成數及借貸額降低。根據中原按揭客戶個案,今年工商舖按揭申請的平均按揭成數僅為28%,與住宅客戶平均按揭成數逾50%有明顯差距,原因是工商舖可造按揭成數較低。故此,現時放寬非住宅物業的按揭成數,對工商舖市道及按揭市場具輕度支持。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指出,現時非住宅物業估價下調幅度比住宅深很多,交投亦非常淡靜,即使金管局是放寬按揭成數至50%,亦未必能抵銷到估價下跌帶來的影響,建議應再放寬非住宅物業的按揭成數至60%,同時供款年期亦可放寬至30年。

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