很多人說「樓舖同源」，認為樓市好，工商舖自然好。但自 2024 年全面撤辣後，香港住宅與商舖的生態發生了巨變。究竟現在買住宅還是買舖位更穩陣？我們從 1997 年的高峰對比到 2025 年的數據，為你拆解兩者的十大核心分別。
一、 歷史對比：1997 年巔峰期的樓與舖
回顧 1997 年 香港地產最瘋狂的時期：
- 成交宗數： 住宅（樓）全年有 17.8 萬宗，而商舖僅 5,798 宗，樓市宗數是舖位的 29.7 倍。
- 成交金額： 樓市總額達 6,956 億港元，舖位為 759 億港元，樓是舖的 8.2 倍。
- 平均單價： 當年樓均每間 390 萬，舖均每間 1,309 萬。
二、 十年大計：2016 至 2025 年的數據演變
觀察最近十年的平均數據，你會發現兩者的差距正在拉闊：
- 成交活躍度： 樓市平均每年 6.2 萬宗，舖位僅 1,309 宗。按宗數計，樓市活躍度已達舖位的 46 倍。
- 金額規模： 住宅每年平均成交 5,246 億，舖位則為 263 億。樓市資金規模是舖位的 19 倍。
- 價格變遷： 這十年間，樓平均每間升至 846 萬，舖位升至 2,009 萬。
三、 撤辣後的 2025 年：住宅購買力大爆發
2024 年 2 月 28 日 財政司宣佈全面撤辣，這對 2025 年的數據產生了衝擊性影響：
- 成交量差距： 住宅註冊高達 70,459 宗，金額 5,440 億；商舖則維持在 1,089 宗，金額 154 億。
- 倍數差距： 撤辣後，住宅成交量按宗數竟是舖位的 64 倍，按金額計更是 34 倍！
觀察點： 囤積 12 年的住宅購買力在撤辣後集體湧向住宅市場，導致商舖與住宅的成交差距達到歷史高位。
四、 成功出售率：買樓容易賣舖難？
根據房屋局「房屋統計數字 2025 年」與美聯物業估算：
- 住宅： 全港約 305 萬伙單位。按年成交 7 萬宗計算，每 43 個單位就有 1 個成功售出。
- 商舖： 全港粗略估計約 10 萬間街舖（剔除內部轉讓與商場舖後）。按年成交計算，每 300 間街舖才有一間成功售出。
五、 價格收窄大趨勢：舖位不再是「天價」？
雖然商舖平均單價依然貴過住宅，但兩者的溢價差距明顯收窄：
- 1997 年： 舖比樓貴 2.4 倍。
- 2025 年： 舖比樓僅貴 83%。
這反映了在北上消費、電商衝擊及旅遊模式改變下，商舖的估值正面臨挑戰，而住宅則受惠於高才通等新增人口及降息因素，表現較為堅挺。
總結：樓市穩，舖市才穩？
歷史證明，住宅始終是香港經濟的命脈。樓價企穩，工商舖最終也會跟隨升勢，只是時間上的滯後問題。
未來關鍵：
如果住宅市場因撤辣後過份急升，引發社會壓力，政府會否重施「辣招」？屆時資金可能會再次回流到工商舖市場。現階段，住宅憑藉剛性需求與政策紅利跑贏大市，但工商舖的長遠價值仍需視乎香港零售業的轉型成效。
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