盛汇通讯 – 2022年上半年铺市回顾及下半年展望

盛滙之友:

盛滙全港首隻開放式商舖基金-《盛滙商舖增值基金》2022年第三季集資於今年九月開始接受認購,目標集資額初步訂為港幣六千萬。此基金為一隻開放式基金,在固定投資期後,客戶可自由認購或贖回套現。基金將會專注購入有潛質的街舖及為商舖增值,作短、中、長線不同策略投資。基金投資金額三百萬起,有興趣的專業投資者可以聯絡查詢。 

如有任何關於商舖的問題,歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電28301111聯絡我們相關的同事查詢。

2022年上半年舖市回顧

綜合美聯工商舖資料研究部及土地註冊處資料,上半年工商舖整體買賣登記量為2,655宗買賣,按年跌28.5%,成交金額則錄497.1億元,亦按年跌31.6%。當中商舖買賣僅錄得655宗,按年跌32.5%,金額約149.6億元,按年降23.2%。

另外,據中原(工商舖)統計資料,7月份五大核心消費區商舖空置率維持平穩走勢,當中銅鑼灣區舖位空置率持續偏低,7月份該區空置率約5.66%,比2021年同期則減低4.40個百分點。另兩個港島核心區中環及灣仔商舖空置率對比6月份皆有跌幅,當中中環區按年同期跌勢顯著,中環區最新舖位空置率為13.34%,按月遞減0.25個百分點,按年亦減少7.20個百分點,而灣仔區7月份舖位空置率則錄得約13.49%,為五大核心區空置率最高,比6月份略微減少0.13個百分點,按年亦只下降1.43個百分點。

私人零售樓宇租金及售價指數輕微回調

受到第五波疫情衝擊下、股市拾級而下、加息陰影及經濟放緩影響,上半年整體工商舖市場交投明顯放緩。根據差餉物業估價署資料,商舖售價指數自2021年12月的555.8反覆回落至531.8,下跌約4.32%,而租金指數亦從2021年12月開始回調,由175.1回落至今年6月的167.6,下跌約4.28%。

2022下半年商舖市道預測

踏入下半年,我們對商舖市況審慎樂觀,相信成交宗數及成交金額都會比上半年有所上升。最近市場不乏大額成交,例如6月中,原本由優品360主席、資深投資者林子峰持有的大埔運頭塘商埸以13.6億元賣出,較六年前買入價約8.1億元比,現帳面大賺5.5億元。新買家為華創建投。盛滙商舖基金亦接運沽出三間位於港島區的商舖,包括筲箕灣金華街61-67號金華樓地下D號舖,成交價5,600萬、灣仔軒尼詩道107號,成交價6,050萬及灣仔巴路士街14號京都大廈地下,成交價4,600萬,三間舖成交合共1億6,250萬,短短一年間,賬面升值23.8%。

雖然最近商舖市場氣氛有所回升,但亦有不少對舖市的利淡因素,困擾商舖市場。

利淡因素:

1. 加息預期-美國7月通脹數據低於市場預期,但仍接近40年來最高水平,聯儲局進一步加息預期仍存在。縱使與樓按相關的1個月拆息(HIBOR)已升至逾兩年高位,但暫時亦未有本地銀行調升最優惠利率。

2. 疫情回升-最近新冠肺炎每日新增確診病例回升至接近10,000,如果政府再一次大幅收緊防疫措施,例如收緊晚市堂食,必然對商舖市場有負面影響。

3. 移民潮-總括來說,移民潮對住宅市場的沖擊遠比商舖市場大,商舖在租金稍作調整後,亦開始見成交活躍。

而另一方面,市場上亦不乏好消息,有利舖市回穩向上。

利好因素:

1. 政府最新公佈放寬入境隔離檢疫期至三日,對舖位市場有利好作用。

2. 第二輪消費券推出,預測未來數月本地消費力會大增,有利商舖租賃市場。

3. 中美貿易戰有望稍為緩和-美國政府為抑制持續上升的通貨膨脹,將考慮降低部分中國進口產品的關稅,令整體氣氛有所改善。

4. 通關預期-本港11月將舉行大型的金融峰會及國際七人欖球賽,相信如果疫情穩定,入境限制會進一步放寬。數據顯示,自入境政策逐步放寬至「3+4」後,入境人次即明顯上升,由2021今年的6月的6,200人次,大幅上升至今年6月的41,112人次,大升563.1%,可見放寬入境的隔離防疫措施,將大大影響入境及旅客人數。

直至目前為止,我們認為現時市場利好因素影響力大於利淡因素,所以我們預期舖市整體租金下半年會回升3至5%。而售價方面,核心舖會從低位回升,估計下半年升幅約5至8%,民生舖售價則保持平穩。另外北部都會區的發展,相信長遠會為元朗、上水、粉嶺,甚至洪水橋等商舖帶來無限商機,進一步推升租金回報,從而帶動該等地區的商舖價值。

最新市場資訊

1. 2022年65月訪港旅客人次較往年大幅上升, 升幅563.1%,入境人數為41, 112人次。

2. 根據 「零售業銷貨額按月統計調查」,2022年6月的零售業總銷貨價值的臨時估計為277億元,較2021年同月下跌1.2%。2022年5月的零售業總銷貨價值的修訂估計較2021年同月下跌1.6%。與2021年同期比較,2022年上半年的零售業總銷貨價值的臨時估計下跌2.6%。

3. 2022年6月私人零售業樓宇租金及售價指數比上月均輕微上升。租金指數均上升至167.6,而售價指數則上升至531.8。

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