盛汇通讯 – 本港零售业消货值指数与铺市关系

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 盛滙全港首隻開放式商舖基金-《盛滙商舖增值基金》2022年第三季集資已完滿結束,基金管理資產總值已超過10億港幣。下期集資將會於今年十二月份展開,如有意投資,可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖,利用短、中及長線的不同投資策略,為基金增值。

 如有任何關於商舖的問題,歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電28301111聯絡我們相關的同事查詢。

零售業消貨值指數與舖市關係

上期通訊跟大家分析過利率與舖市的關係,結論是近30年來利率跟香港物業價格的關係並未如想像中密切。今期會再同大家分享另一個與舖市更有關聯,更具前瞻性的數據(零售業消貨值指數)。

零售業消貨值指數- 根據政府統計署,零售業銷貨價值是指本地零售業機構單位已扣除折扣或回佣的銷貨價值。它包括代其他公司進行交易所收取的佣金和服務費。 零售業銷貨價值指數量度在某一期間內與參照期相比的價值變動。 零售業銷貨數量指數是把零售業銷貨價值指數內的物價變動因素扣除後所得。

以下圖表為香港自2004年來至2022年零售業消貨值指數走勢與香港差餉物業估價署私人零售業樓宇售價指數(舖價指數)走勢的比對圖。由下圖我們可以看到,大部份時間,零售業消貨值指數走勢與香港差餉物業估價署私人零售業樓宇售價指數的步伐可說是非常一致的。例如在2004年至2013年期間,零售業消貨值指數處於上升走勢時,舖價亦拾級而上。箇中原因,我想讀者們都非常了解-港澳個人遊簡稱「自由行」。

「個人遊」計劃是《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》(CEPA, Closer Economic Partnership Arrangement)下的一項開放政策,由香港特區、澳門特區與內地政府於 2003 年 7 月聯合簽訂。擁有常住戶口的內地居民可向有關內地當局申請簽證,以個人身份訪問香港和澳門。旅客每次可以逗留不多於 7 天,並能通過簡單手續訪問香港和澳門一或兩次,而內地政府批發的簽證並無上限。「個人遊」自實施以來,已經吸引大量旅客從內地來港,因而大大帶動香港的入境旅遊。随着自由行政策的出台,中國大陸旅遊來访香港人次由2002年的638万大幅度增加至2013年的4,075万,佔每年訪港旅客總數的比例由41.2%急升至75%。 2009 年 4 月,內地政府引入了一年多次入境許可證 ( 即「一簽多行」), 合資格的深圳居民無須逐次申請簽証,只須持此新簽證,即可多次訪問香港和澳門。新措施大大方便了多次出入境的旅客,同時鼓勵來自深圳的旅客更頻密來港消遣和購物。「一簽多行」的新簽證效果顯著,例如在 2012 年,持「一簽多行」的到訪的內地旅客達 983 萬人次,佔總「個人遊」旅客的 42.5%。自 2009 年 12 月起,常住深圳的非廣東籍居民,只要合資格即可在深圳申請「一簽多行」,到訪香港。這政策在 2010 年12 月再度放寬,涵蓋大部份於深圳工作的非廣東籍人士,這使深圳居民到訪香港更為方便。

自 2003 年起,私人零售舖位的租金和綜合消費物價指數均明顯增長,而租 金的增幅比綜合消費物價指數的為高,顯示租金有實質增長。例如,珠寶鐘錶 零售商的數目在 2010 年至 2011 年間激增 380% 。另外,位於羅素街的一家周生生珠寶分店,根據坊間報章報導,其租金據報從 2011 年的 $730,000 上漲至2012 年的 $2,300,000,漲幅達 210%。零售業消貨值指數,亦由2003年的85.5,一直上升至2015年的559.2始回落。此等原因,令私人零售業樓宇售價指數由2003年至2013年持續上升。直到2013年開始,因為國內的政策及旅客的消費模式改變,以及香港發生的政治事件等因素,零售業消貨值指數升幅開始放緩,從而令租金升幅都開始放緩,故此私人零售業樓宇售價指數亦反映上述因素,由2013年高位,回落至2016年的526.9。

2016年中,綜合消費物價指數見底回升,而當時利率亦持續低企,舖價及租金亦步伐一致,向上回升。直至2018年至今,香港舖市則因本地的政治事件、中美貿易戰,新冠肺炎疫情與及種種本地及國際因素,令經濟放緩,租金下跌,因而令舖市反覆回落,可見經濟跟舖市的關係息息相關。簡單講,只要商家有生意做,銷貨值上升,租金及舖價亦會拾級而上。相反遊客減少,經濟低迷,消費薄弱,租金及舖價都會相應下調。

整體舖市跟經濟可謂脣齒相依,但當中不同區域表現都會不相同,例如近年,核心區商舖空置率大幅上升,租金腰斬,令該等區域的投資者大幅損手。但另一邊廂,街市舖因為新冠肺炎,堂食令限制,令多了很多居民前往買菜,在家煮食,進一步推高街市舖租值,以至舖價在這幾年間,大幅跑赢大市,投資者亦可以從中獲利。

最新市場資訊

1.2022年8月訪港旅客人次較往年大幅上升, 升幅451.4%,入境人數為 59, 610人次。

(資料來源:香港旅發局)

2.根據 「零售業銷貨額按月統計調查」,2022年8月的零售業總銷貨價值的臨時估計為286億元,較2021年同月微跌0.1%。2022年7月的零售業總銷貨價值的修訂估計較2021年同月上升4.1%。與2021年同期比較,2022年首8個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計下跌1.5%。

(資料來源:統計署)

3.2022年8月私人零售業樓宇租金及售價指數比上月均輕微下跌。租金指數均回落至170.4,而售價指數則下跌至526.2。

(資料來源:差餉物業估價署)

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