盛滙之友
盛滙於2023年7月購入西半山般咸道59-61號金風大廈地下D號舖，購入價為港幣830萬。當時購入舖位為交吉舖，現已成功租出，租客為日式茶飲店，租金為每月港幣3.2萬，以購入價計算，租金回報達4.6％，遠超同期差餉物業估價署平均回報3.0%。
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香港商舖市場最新情況
最近，有社交媒體及傳統媒體都大篇幅報導香港商舖結業潮。究竟香港商舖市場是否如媒體報導那樣差呢？是否只有商舖「執笠」而沒有新店舖開業呢？媒體亦經常提出現時做生意比早前疫情時更難，又是否正確呢？我們今期會用客觀的數據同大家分析一下，並嘗試解釋箇中原因。
1. 零售業銷貨價值
上圖為2010-2024年香港統計署零售業銷貨價值統計數字，自2003年起，國內對香港開放自由行，香港零售市道由非典型肺炎期間的低位迅速回升。2005年香港全年的零售業銷貨價值為港幣2044億，即每月約為170億港元。直到2013及2014年高峰期，兩年的零售業銷貨價值分別為4945億及4932億，即每月約412億及411億元，比2005年大幅增長242%。直到2018年，零售業銷貨價值為4852億元，即每月仍然維持超過400億元。及後因為社會事件，新冠肺炎及全面封關影響，數字跌至2020年最低位的3265億（每月約272億），即較高峰期的412億回落34個百分點。假設當時沒有遊客及香港人口為740萬，即每人每日零售消費約121元。
至2023年，世界各國開始恢復通關，大量港人到外地旅遊及北上消費。同樣地，遊客亦重新來到香港遊覽消費，帶動整體零售市道由低位回升。消費強勁反彈，直至2024年頭兩個月，零售業銷貨價值已回升至每月平均351億元。雖然此數字只及2013-2014年高峰期的85%，但已比2020年最低位回升了百分之二十九。由此可推論，整體零售業的銷售環境，不存在比疫情時更差的理由。
2. 食肆收益
上圖為2013-2023 年食肆整體收益，在疫情期間(2020-2022年)，食肆收益平均大約為每年863億港元，即每月大約為71.9億元。而到2023 年復常後，雖然大批港人北上吃喝玩樂，但食肆整體收益不但沒有下跌，反而上升了26.9%，達到約1094億元，即每月大約為91.2 億元。箇中原因可能是因為整體多了遊客到港，以及復常解禁之後，多了人出街用膳。但媒體只會集中報導一些沒有人光顧或結業的餐廳，但並沒有深入了解這些食肆結業的原因，只歸咎港人北上消費。
3. 租賃市場回暖，租金回升，空置率下降
根據差餉物業估價署資料，香港私人零售業樓宇租金指數，由2022年4月的低位163.1,已回升至172.9，即租金已見底回升約6%。另外，世邦魏理仕 (CBRE HK) 指出，核心區街道商舖空置率於2024年第一季降至6.6%，為自2019年第四季以來最低水平。四大核心區街舖空置率於2024年首季均降至單位數，為2018 年第二季首見，其中以中環的空置率跌幅最大，降至6.6%；尖 沙咀及旺角空置率分別下降至5.8%及7.4%；銅鑼灣街舖空置率維持於5.3%。另外有研究顯示，直至2023年第3季民生區的空置率大約 5-7%。由此可見，租務市場正在擴張，多了藥房，零售店舖在核心區開業。另外亦有為數不少的國內品牌到香港擴張業務，並帶動整體租金水平回升及商舖空置率下降。
4. 失業率及工資中位數
根據統計署資料，2023 年本港失業率為近年低位，只有2.9%，僅次於2018 年的2.8%，甚至比2013、2014 年，經濟全盛時期為低。
此外根據統計署資料，近20年本地工資中位數，已由04年上升超過一倍至去年$20,000。 至截稿前最新統一處公布的數字顯示（2023年12月至2024年2月），港人最新就業收入中位數為21,200元，按年再上升1,200元。
由上述兩項數據顯示，香港可說已接近全民就業，而工資亦逐年上升中。除租金成本外，人力資源亦是香港商家需要面對的另一難題。我們亦經常聽到商舖營運者反映招聘難及人手不足問題，從而覺得意興闌珊，索性把多年心血經營的店舖「光榮結業」。
5. 餐廳食肆正處汰弱留強階段
根據食物環境衞生署，截至2023年10月23日，香港有17,494 萬間持牌食肆，包括13,060 萬間普通食肆、4,429 間小食食肆及5間水上食肆。再加上其他食品相關牌照，總共有大約32,143間食肆商舖。相比2019 年底（疫前），當時有11, 448 間普通食肆、3,927 間小食食肆及同樣5間水上食肆，合共有15, 380間持牌食肆。已發牌可以合法服務街客堂食的食肆在疫情期間就增加了2, 114 間，或相等於增加了13.7%。再看看食物製造廠牌，其增幅更顯著，增加了2,391 間（29%）。如果計算所有食店的總和，包括涼茶舖、非瓶裝飲品、切開水果、工廠食堂、烘製麵包餅食店牌、燒味及鹵味店牌、冰凍甜點製造廠牌等相關牌照及許可證，就由27,430間，增加了4,713間舖（17.2%），至32,143間。
(資料來源:HK01)
從以上資料可見，於疫情封關期間，香港不同的食肆食店有增無減。復常後，食肆收益確實比疫情期間有所增加，但亦未達到疫前水平。另外疫情期間，香港居民飲食習慣亦作出了一些改變，多了家庭留在家中吃飯或多了幫襯外賣店，這從兩餸飯店的增長可略見一斑。而復常通關後，亦多了人在假期間北上消費，從而令民生地區食肆經營壓力加大，尤其以新界區食肆更為顯著。不過，我們亦可見到有些食肆仍然門庭若市，必須訂位或等候一段時間才能入內用餐。可以見得，食肆經營有點兩極化，如果經營者不求變，只可能坐以待斃。
總結
香港現時經營環境相比2013-2014年零售高位不能同日而語，但其實實質租金水平已比當年大幅下降，再沒有出現天價搶租的情況。從核心區大街店舖可見，多了民生商店進駐，不再像以往清一色鐘錶珠寶、名店及藥房。但面對人力資源，人工成本上漲及消費外流，經營者所面對的問題亦不少。但相信只要對前景保持樂觀，積極求變，必定可以闖出一條血路，持續經營，甚至將業務更上一層樓。
最新市場資訊
1. 2024 年2 月訪港旅客人次按年大幅上升，達4, 001,190 人次，即平均每日約137, 972 人次。
(資料來源：香港旅發局)
2. 2024 年2 月的零售業總銷貨價值為338 億元（臨時估計），較2023 年同月上升1.9%。2024 年2 月的零售業總銷貨數量較2023 年同月上升0.5%（臨時估計）。
(資料來源：統計署)
3. 2024 年2 月私人零售業樓宇租金指數持平，報173.5。而售價指數則輕微下跌，報451.7。
(資料來源：差餉物業估價署)
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