盛滙通訊 – 香港各項經濟數字所反映之經濟活動情況

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2014-2024 年香港各項經濟數字所反映之經濟活動情況

零售業總量與結構性轉型(2014-2018)

根據香港政府統計處數據，零售業總銷貨價值在2013 年達到4,946 億港元峰值後，進入波動週期（表1）：

2014 年香港零售總銷貨價值仍於維持4932 億港元高位，當時，廣東道奢侈品店門前排隊景象常常出現。銅鑼灣羅素街租金以每平方呎2800 元的天價蟬聯全球最貴零售地段，這些數字背後都是開放中國內地自由行政策的成果。當年訪港旅客創下 6084 萬人次紀錄，其中77.7%來自內地，藥妝店與珠寶鐘錶店佔據街頭，零售業僱員人數突破27 萬大關。

這種繁榮狀況在2015 年漸露疲態。反水貨客運動及深圳「一周多行」改「一周一行」政策改動後，當年第三季度珠寶鐘錶銷售額同比暴跌22.9%，旺角西洋菜街藥房出現首波倒閉潮。值得關注的是，零售業總額在2018 年仍維持4852 億港元高水位，但結構已發生根本性轉變：電器攝影器材銷量較2014 年下跌，鐘錶珠寶類別亦曾下跌超過3 成，而化妝品銷售額卻逆勢增長18.3%。

餐飲業總收益由2014 年的1004 億左右，逐步提升，至2018 年全港食肆總收益達到 1196 億港元高位。

香港私人零售業樓宇 – 租金及售價指數

香港商舖市場亦某程度反映上述的事實，租金指數由2014 年的173.1 反覆上升至 2019 年的高位187.2，售價指數亦由2014 年的521.2 反覆上升至2018 年的高位 591.4。

三重衝擊下的黑暗時刻（2019-2023）

2019 年社會事件成為轉折點，8 月訪港旅客同比驟降39.1%，銅鑼灣商舖空置率飆升至15.4%。零售管理協會數據顯示，11 月珠寶首飾銷售額同比下降43.5%，藥妝店出現第二波倒閉潮。更致命的雙重打擊接踵而至：2020 年疫情令訪港旅客暴跌 99.8%，2022 年首季零售業總銷貨價值跌至2010 年水平，核心商舖租金較2018 年峰值回落45%。

餐飲業經歷生死洗牌，2020 年4 月政府防疫措施升級期間，全港逾2300 間食肆結業。相反，外賣平台訂單量暴增327%。至2022 年底，高端餐廳數量較2018 年減少42.6%。值得留意的是，低價餐飲業 (例如兩餸飯等食肆)，由2018 年的1447 間，上升至2022 年的3848 間，大幅上升2.6 倍，這某程度上反映出消費降級趨勢。 零售物業市場經歷深度調整，商舖市場出現結構性轉變，核心區街舖租金較2013 年回落58%，民生區商場租金卻較疫情前上漲12%。

復蘇之路的明暗交錯（2023-2024）

2023 年全面通關，至2024 年12 月，訪港旅客達4,255,551 人次，恢復至疫情前 64.6%，但消費模式發生改變，珠寶首飾業復蘇乏力，2024 年銷售額僅為2018 年 60.2%。值得關注的是，自由行旅客人均消費降至5200 港元，較2018 年下跌41%。 另外，根據美聯工商舖數據顯示，2023 年藥房在四核心區激增至23%。服裝業及奢侈品行業的店鋪數量最新分別錄683 間及358 間，同比分別增加19 間及10 間。

恢復通關後遊客增加但商舖市場下跌，主要由以下多重因素導致：

1. 消費模式轉變

購物需求下降：過往內地遊客以「掃貨」奢侈品、藥妝等為主，但近年消費偏好轉向「體驗型旅遊」（如文化景點、美食），購物比例降低。

2. 經濟環境與購買力

全球經濟疲弱：通脹壓力、利率上升等因素削弱遊客及本地居民的消費能力。另 外，港元匯率強勢，港元升值（尤其對人民幣），內地遊客實際購買力下降，抑制高 價 商品消費。

3. 區域競爭加劇

周邊城市分流：澳門、深圳及海南免稅區（如三亞）提供替代購物選擇，分散香港 的傳統優勢。

4. 本地消費力不足

居民消費疲弱：經濟復甦緩慢、股市樓市低迷，本地居民消費意願降低，難以彌補遊客消費缺口。

但2024 年過後回望，香港零售消費約3767 億，加上餐飲業收益約1094 億，總計約 4860 億，雖然比2023 年約5160 億下跌約5.8%，不過比起疫情期間則大幅增加超過 3 成。香港1 月份旅客量達474 萬人次，比2024 年每月平均數增加約54%，比旅客來港最高峰期2018 年1 月的533 萬人次，只係相差12%，暫時係疫情後單月新高。 雖然香港零售經濟已不可逆轉地告別「自由行輝煌時期」，香港正經歷從「購物天堂」到「體驗之都」的艱難轉身。香港現在面臨的真正考驗，在於能否在租金成本與創新活力間找到新平衡，在區域競爭與本土特色間走出第三條路。

最新市場資訊

1.    2024 年12 月訪港旅客人次按年大幅上升，達4, 255,551 人次，即平均每日約 137, 276 人次，比往年上升8.3%。

(資料來源：香港旅發局)

2.    2024 年12 月的零售業總銷貨價值為328 億元（臨時估計），較2023 年同月 下跌9.7%。2024 年12 月的零售業總銷貨數量較2023 年同月下跌11.5%（臨 時估計）。

(資料來源：統計署)

3.    2024 年12 月私人零售業樓宇租金指數持平，報161.2。而售價指數則下跌， 報380.0。

(資料來源：差餉物業估價署)