盛滙之友
已踏入2024 年，農曆新年亦即將來臨，僅借此機會同讀者拜個早年，預祝大家新年進步，事事順利、金銀滿屋。來年盛滙商舖增值基金團隊會繼續努力，為投資者在商舖市場帶來合理回報。
如有任何關於商舖的問題，歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電 28301111 聯絡我們相關的同事查詢。
2023 年商舖市況
2023 年，息口高企，地緣政治，以巴戰爭，以及俄烏戰爭持續，令舖市復甦不似預期。根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，2023 年市場共錄1,022 宗商舖買賣註冊，按年跌下13.2%，比2020-2022 年封關時候更少，創1996 年有紀錄以來新低，即每月平均約85 宗成交。全年註冊總值約 160.3 億元，按年下跌23.1%。
2024 年舖市展望
盛滙對2024 年舖市審慎樂觀，預期舖市成交會反彈，成交金額及宗數會從低位回升。我們看好今年的舖市，主要是因為市場有多項利好因數，預期會對商舖市場產生正面作用。
1. 息口見頂回落
2. 旅客人數持續回升，有機會恢復向深圳居民簽發「一簽多行」簽注
3. 零售業銷貨額回升至接近疫情前水平
4. 商舖空置率下降，多個國內連鎖品牌相繼到港開店
5. 優才、專業人士及企業家入境計劃簡介
6. 資本投資者入境計劃
1. 息口見頂回落
美國聯儲局宣布12 月議息結果，維持利率不變於5.25 至5.50 厘，符合市場預期。美聯儲主席鮑威爾認為利率可能已達到或接近峯值，聯儲會議已討論減息時間點，預測明年底聯邦基金利率中值為4.6%，多位官員預計明年將降息三次。
在聯繫匯率制度下，港息走勢大致上跟美息同步。目前普遍相信息口料已見頂，今年甚至會掉頭回落，預料對物業市場帶來正面訊號。
(資料來源: https://mortgagemaster.com.hk/)
2. 旅客人數持續回升，有機會恢復向深圳居民簽發「一簽多行」簽注
根據香港旅遊發展局統計數字，2023 年11 月訪港旅客人次達3,288,915 人 次。比2022 年11 月數字大幅上升2791%，當中內地遊客佔240 多萬，升幅更達4035.8%。
跨境旅遊於去年二月開始復常，本港旅遊業隨即全速邁向復蘇，旅客人次穩步增長。據初步統計，去年全年訪港旅客人次超過3400 萬，遠超香港旅遊發展局年初預測的2580 萬人次，第二、第三及第四季的訪港旅客人次，分別約為二○一七年和二○一八年同期的59%、68%和62%。
而在剛過去的除夕元旦假期期間（即二○二三年十二月三十日至二○二四年 一月一日），累計約有43 萬人次的內地旅客訪港，每天平均有超過14 萬人次訪港，分別較去年五一黃金周及國慶黃金周高約16%及6%；與疫情前比較，約 為二○一七年和二○一八年同期平均的73%。
另外，自內地與香港於去年年初恢復全面通關以來，北上的香港旅客數目明顯增加，南下的內地旅客數目不及北上旅客，對香港的消費市場造成頗大打 擊。立法會正向當局諮詢，有關恢復深圳居民「一簽多行」措施以及擴大相關政策至粵港澳大灣區內其他城市的建議。政府回覆一直有與內地相關部委就相關安排的實施情況及未來路向保持緊密溝通。如果落實建議，相信將會有更多內地遊訪港，進一步推動香港零售業，以及商舖出租率及租金水平。
3. 零售業銷貨額回升至接近疫情前水平
香港2023 年11 月零售業總銷貨價值的臨時估計為342 億元，按年升15.9%，勝市場預期的升11.6%，累計連升12 個月。翻查以往數據，零售業最高峰期為 2013 及2014 年，當時平均每月總銷貨價值為412 億(2013)及411 億 (2014)，2023 年截至9 月，每月平均總銷貨價值為336 億，即已回復至香港零售高峰期的81.5%。
(資料來源: 統計署)
4. 商舖空置率下降，多個國內連鎖品牌相繼到港開店
根據美聯工商舖資料研究部數據顯示，今年第三季四核心區的空置率回落至 9.7%，並錄得727 間吉舖，而與零售業相關的商戶數目亦見增加。該行表示隨著本地消費數據改善，零售業步入復甦，商戶擴充店舖的意欲重現。在半年間，四核心區中與零售相關行業的店舖數量均見增加，其中藥物／醫療健康用品、衣服／鞋履／皮具、鐘錶／珠寶首飾／名貴裝飾物及化妝品／個人護理相關行業的店舖數量在今年第三季合共錄得1,362 間，較第一季增加58 間。 踏入第四季，我們都感覺到租務明顯變得活躍，租客查詢明顯增多，而促成的租約亦大幅提升。另外，市場上多了一些國內知名連鎖店到香港開店，亦推動了香港核心區的租務發展。 內知名連鎖店到香港開店，亦推動了香港核心區的租務發展。
內地規模最大，連鎖手搖茶飲店蜜雪冰城近日進駐香港，選址旺角銀行中心，開設首家分店
（資料來源：香港雅虎新聞）
5. 優才、專業人士及企業家入境計劃簡介
有意來港工作及定居，而未在港獲聘的高技術人才或優才，可根據優秀人才入境計劃提出申請。此計劃不限行業。
此計劃設有以下兩套計分制度－
1. 一般優才透過「綜合計分制」提出申請，評核範疇包括年齡、學歷／專業資格、工作經驗、語文能力及家庭背景等。
2. 在個別範疇擁有傑出成就的優秀人才（例如奧運獎牌或諾貝爾獎得主），可透過「成就計分制」提出申請。
根據香港入境處資料，2022 年經此計劃獲批來港人事有2845 人，而2023 年明顯增加至12479 人。
6. 資本投資者入境計劃
政府於19/12/2023 公布「新資本投資者入境計劃」的詳情，以進一步豐富人才庫及吸引更多新資金落戶香港。
「新計劃」將接受18 歲或以上合資格人士（包括外國國民、中國籍而已取得外國永久性居民身分的人士、澳門特別行政區居民和台灣華籍居民）的申請。申請人須證明在提出申請前的兩年絕對實益擁有不少於3,000 萬港元的淨資產，並須投資最少3,000 萬港元於獲許投資資產，包括投資最少2,700 萬港元於獲許金融資產和非住宅房地產，以及向新的「資本投資者入境計劃投資組合」投入300 萬港元。投資組合將由香港投資管理有限公司成立及管理，向與香港有關連的公司／項目作出投資，以支持創新及科技行業和其他有助香港經濟長遠發展的重點行業。
獲批申請人可攜同其受養人（包括其配偶及其18 歲以下未婚及受養的子女）來港，一般可獲准在港逗留不多於兩年，期滿後可申請延長逗留期限不多於三年，其後可在每個三年期屆滿時再申請延長逗留期限不多於三年。申請人及其受養人如在港連續通常居住不少於七年，可依法申請成為香港永久性居民；如申請人未能符合該在港連續通常居住的規定，但連續符合新計劃的財務規定不少於七年，可申請在港無條件限制逗留。如申請獲批，申請人可自由處置其投資的資產。
此計劃一出，有移民公司透露已接獲近百個查詢，主要是內地富豪，部分已有外國護照，亦有部分打算先申請外國護照再投資移民來港。而財庫局局長許正宇則指，計劃未正式公布前，投資推廣署已在不同地方進行過「軟諮詢」，發現東南亞或其他地區的潛在投資者都對計劃感興趣；並指參考以往平均每年吸引4,000 人申請，新計劃每年有望為香港帶來1,200 億元資金。
綜合以上各種因素，我們相信將會有更多遊客到港消費。而通過優才、專業人士及企業家入境計劃簡介，以及資本投資者入境計劃，將會有更多人到港定居及投資。隨著更多新業務到港開店，有望將商舖出租率進一步推升及帶動租金回升。最後，如果息口落實掉頭向下，踏入減息週期，相信投資者將會重投物業投資市場。
最新市場資訊
1. 2023 年11 月訪港旅客人次按年大幅上升，達3, 288,915 人次，即平均每日約109, 631 人次。
(資料來源：香港旅發局)
2. 2023 年11 月的零售業總銷貨價值為342 億元（臨時估計），較2022年同月上升15.9%。2023 年11 月的零售業總銷貨數量較2022 年同月上升12.4%（臨時估計）。
(資料來源：統計署)
3. 2023 年11 月私人零售業樓宇租金指數輕微上升，報173.4。而售價指數則下跌，報483.6。
(資料來源：差餉物業估價署)
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