持有香港商舖作投資，遇上租客欠租怎麼辦？錯誤處理不但難追回租金，更可能觸犯刑事法例，最高可判監2年。根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章），業主必須依法申請收回物業，切勿自行換鎖或斷水電，否則屬非法驅逐罪。
欠租及收舖的關鍵步驟
本文為您拆解合法追租及收舖的關鍵步驟，助您避開法律陷阱，保障權益：
1. 欠租初期必做：發出法定催繳通知書（CR101）
租金逾期15天即發出，必須以掛號信、租約地址送達或張貼舖門並拍照留證。
通知書列明欠租金額、清繳期限（不少於15天）及逾期後法律後果。
2. 協商階段：簽訂和解協議書
明確分期還款及放棄抗辯權，所有條款須書面確認，避免日後爭議。
3. 土地審裁處訴訟流程
準備申請文件（收回管有權申索書、追討欠租申索書、租約及銀行入賬證明等）。
法庭發出暫准命令後，租客7日內付清欠款即終止程序，否則申請最終管有權令狀。
4. 執達主任收舖程序
張貼收樓通知，給予租客7天搬遷期。
現場監督清場、逐項拍照租客物品，換鎖交鑰匙。
貴重物品存法院指定倉庫，普通物品存放28天待領取。
簽署管有權接收書，建議聘請公證人錄影。
5. 特殊情況應對
第三方物品爭議申請「第三方權益聲明」。
租客拒離場可請執達主任召警協助。
6. 追討欠租的終極法律手段
扣押租客財產、申請押記令或破產呈請，視租客身份及資產情況而定。
專業協助，提升成功率
根據土地審裁處2024年報告，聘請律師處理收舖案件成功率高達89%，遠超自訴案件的47%。收舖程序平均耗時4至8個月，面對欠租危機，請務必：
- 保存所有書面證據
- 委任律師發送律師函及處理法律程序
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