【揀舖專員 點揀舖】元朗篇

 

告訴大家一個小祕密,平時為公司買舖的並不只有我一人,還有我們盛滙的「揀舖專員」團隊!今集請來公司首席揀舖專員Marc Kwok,他是公司買舖作最後決定的「大佬」,會和我一起跟大家講解一下為什麼我們要選元朗鳳攸南街3號好順景大廈18號舖。

Edwin:介紹一個特別人物–我們盛滙商舖基金的首席揀舖專員 Marc Kwok,其實整間公司最麻煩的不是我,而是這位仁兄‥‥‥他作決定前會計算出所有數目,否定了不少買舖建議,是公司的首席專員。Marc,元朗既沒有便宜的舖,舖位又難買,那為什麼你還會選元朗區?

Marc:元朗區最主要有四個賣點:第一,元朗區的人口非常集中和有增長的,按去年2021年的統計,全香港人口大概730萬,元朗區有超過66萬的人口,每11個人就有一個住在元朗區。第二,元朗交通非常方便,大家從前可能覺得元朗、新界西北地區比較偏遠,但至屯馬線通車之後,其實由元朗去尖沙咀只不過30分鐘車程。除了交通之外,元朗的消費地集中,尤其集中在三條以青山公路元朗段大馬路的三個地方,這三個地方包括安寧路和教育路,還有三個食肆集中的地方就是雞地(即鳳攸南街)、又新街和金輝徑。最後一個原因就是新界西北大發展的計劃和北部都會區,最新的施政報告可見政府銳意發展新界西北和北部的地方,而元朗鄰近這兩個地方,我們常說「一舖養三代」,元朗是個值得是作中長線投資的地方。

Edwin:對的元朗人口增長,消費力上升,基建被帶動,但未來引進來的屋苑都是商場,不能逛街曬曬太陽、吸口煙、吹吹風可會悶得很,而商場舖連營業至凌晨兩點鐘都做不到!等下帶大家看看元朗的特色舖,在香港買少見少。

Marc:Edwin,我們經常聽人說單邊單邊,什麼叫單邊舖呢?

Edwin:單邊其實很誤導,單邊其實是雙邊,而大單邊、小單邊,分別是什麼呢?看看後面這間舖

這間是小單邊,一邊是向街,但另一邊向小巷(lane),一般4.5米以內的路叫做巷而不是街。

大單邊舖的兩邊就面對所謂主要街道。

大單邊、小單邊的估值都很不同,但我只憑感覺,我們的首席揀舖專員Marc,數應怎麼算呢?

Marc:我們平時看舖時,如果它是一個小單邊的話,一般單面向街的舖,我們估值一般都高三、五成,但如果大單邊的,視乎位置,若真是很寬面的,可以開到幾間的,隨時比起一邊向街的單面舖貴五成,甚至一、兩倍都不奇怪,因為開到很多間之後,價值當然高很多。

Marc:來到元朗雞地,看看第二種比較特別的舖頭,就是有露天食肆牌照的舖頭。Edwin有露天食肆牌照的舖頭有什麼特別呢?

Edwin:特別之處有三大,一在於罕有,全香港只有320間露天食肆牌照,而食肆牌照,連普通食肆牌照、小食牌照、食廠牌照共有三萬多間,露天食肆牌照只佔1%,可謂百中無一!整個元朗包括天水圍、洪水橋,這麼大的地區卻只有40間,非常罕有。

第二,通常有露天牌的舖,一般地上有條黃色地線劃出露天範圍。第三,取得露天食肆牌照,規格上有幾項要符合:街道不可以太多人走、須留兩米空間讓行人走、每1.5平方米坐一個人,還有劃地1.5米範圍不能有消防喉、地掣和水掣,最要緊的是附近的居民會不會投訴,如果樓上是老人院或者民居就會擔心太滋擾,但如果民居例如這裏,是往後一排的比較沒那麼嘈吵,拿牌便會容易很多。

Marc:後面這些露天食肆牌照須付多少錢租金?

Edwin:租一間店,每一呎每個月須幾十元到百多元,每年每一平方米乘十的話,就幾千到幾萬元,但如果在露天食肆牌照,用政府的租用地,每年每平方米,可以便宜至幾元,貴至幾十元。元朗區這裏,每年每平方米只須三毫子!相比之下,外面的租值只是其萬分之一,解釋了為何露天食肆牌照那麼值錢。

Marc:接下來我們看一間店既是單邊位,又是露天食肆,是一間好店

Edwin:Marc,為何當初是九秒九就買下它?

Marc:第一,本身這間店既是大單邊位,又有露天食肆牌,而且兩邊都有露天食肆牌,可以坐到人,其實我們的團隊,走了元朗三條大街、三條食街,只有三間店舖我們找到既是單邊,又有露天牌,這間就是其中一間。第二,位處元朗,剛才一開始都介紹了,元朗區人口多,還要持續地增長,消費力又強,所以元朗區在中長線發展,這個位一定有價值。

第三,我們有個好租客,因為我們有好的位、好的店舖,所以才找到好的租客,剛才Edwin所說,這個租客,閒日都可以爆滿,星期六、日、放假更加不在話下,所以有這樣好的條件,我們當然見到就馬上買下來了。

Edwin:物業原叫價$5000萬,現以$4800萬放售有興趣聯絡我們。更多舖位資料,按此

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