盛滙通訊 – 商舖投資101 – 查冊(續)

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盛滙全港首隻開放式商舖基金-《盛滙商舖增值基金》2023 年第一季集資於 今年三月開始接受認購,目標集資額初步訂為港幣六千萬。此基金為一隻開放式基金,在固定投資期後,客戶可自由認購或贖回套現。基金將會專注購入有潛質 的街舖及為商舖增值,作短、中、長線不同策略投資。基金投資金額三百萬起, 有興趣的專業投資者可以聯絡查詢。

如有任何關於商舖的問題,歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電28301111聯絡我們相關的同事查詢。

商舖投資101 – 查冊

3. 物業涉及的轇轕 (一)

上期通訊提及如何釐清物業資料和業主資料之後,今期通訊會跟大家再深入了解下查冊中的另一個非常重要的部份-物業涉及的轇轕(Incumbrances)。 物業涉及的轇轕所牽涉的層面非常之廣,這部分會列出有產權負擔及其他註冊文書的資料,包括買賣協議、法定押記、租約、建築令、法庭命令、完工證、佔用許可證(入伙紙)及大廈公契等文件。今期會首先跟大家拆解佔用許可證(入伙紙)這部份。

(土地登記冊樣本)

佔用許可證(入伙紙)(Occupation Permit)

樓宇一般是按佔用許可證(俗稱入伙紙)上註明的用途分類,除非屋宇署得悉樓宇其後在結構上有所更改。而署屋宇亦沒有特別調查樓宇現時的用途,也沒有嘗試辨別那些住宅樓宇是用作非住宅用途,或那些非住宅樓宇是用作住宅用途。簡單講,在佔用許可證見到的物業用途為建築物落成後最原先的物業用途分類。入伙紙除註明建築物各單位的批准用途,亦顯示建築物的完工日期。

入伙紙可以從土地登記署、屋宇署或差餉物業估價署取得,物業用途種類主要分為住宅用途或非住宅用途,而入伙紙常見的物業用途細分有:

1. Flats for dosmetic use (住宅用途),俗稱住宅契;

2. Shops for non-dosmetic use(商舖-非住宅用途),俗稱舖契;

3. Offices for non-dosmetic use (辦公室-非住宅用途),俗稱寫字樓契;

4. Factories for non-dosmetic use (工廠-非住宅用途),俗稱工廈契

5. Stores for non-dosmetic use (儲存室-非住宅用途)

以下是入伙紙其中一個例子:

佔用許可證(入伙紙)樣本

根據入伙紙資料,這幢大廈一共有24 層,地下為11 間商舖連入則閣樓(儲存室),另外樓上一至二十四樓,每層有16 個住宅單位。

相信大部份人都認為,地下一層向街的一面必然是舖契,但這樣的想法是錯誤的,因為許多樓宇落成已久,以往香港很多舊樓落成時都是住宅契,但隨著時間改變,很多以前沒有人會去購物的地方,例如銅鑼灣的白沙道、啟超道,尖沙咀的加連威老道一帶等,都已變成購物區,而這一帶的「商舖」,有部份仍然是住宅契。這些住宅契的「商舖」,大多只可以做一些零售業務,如果要出牌,例如要做食肆或藥房,可能會面對重重困難才可領取牌照,甚至不獲發牌,從而令商舖的可用性減低,影響出租或租金叫價。

上面的入伙紙例子相對簡單,下面是一個更加有趣的入伙紙例子,這是土瓜灣十三街一帶樓宇入伙紙的樣本。

佔用許可證(入伙紙)樣本

根據入伙紙資料,這幢大廈一共有7 層,地下為2 間商舖及6 個住宅單位, 另外樓上一至七樓,每層有8 個住宅單位。以下是該大廈地下一層的圖則:

從圖則可以睇到,大廈只有在兩旁的單位屬於商舖非住宅用途(紅圈範圍), 另外6 個單位則是住宅契。如果到現場視察,可以發現大廈中間部份的「商舖」 從事的行業,都是免出牌或出牌比較寬鬆的行業,例如跌打館、教會、士多,而當中最多的更是車房。兩旁正式商舖契的「商舖」則可以見到2 間出牌有比較嚴 格要求的茶餐廳。

雖然,政府一般不會干預單位用途,但住宅契的「商舖」,因違反了入伙紙規定或地政總署的批地條款,如果政府有一日決定執法,買家需承受一定風險。

(十三街現場)

另外,因為現在住宅有雙重印花稅規定,如果不是首置的話,就需要繳付更高的印花稅。(詮:非住宅用途物業雙重印花稅已於26/11/2020 取消)再者, 「住宅」如在兩年內轉手物業,必須繳付額外印花稅。

購入物業後,如需承做按揭的話,更加需要攪清楚物業用途,以免大失預算。因為一般商舖契的物業會比住宅契的「商舖」有更高的估值,有些銀行可能會估價不足,甚至拒絕批出貸款,所以必須非常小心,有需要時可向專業人士查詢。

最新市場資訊

1.    2022 年12 月訪港旅客人次按年大幅上升接近16 倍,達160, 578 人次, 非內地訪港旅客更大幅上升超過30 倍。

(資料來源:香港旅發局)

2. 根據「零售業銷貨額按月統計調查」,2022 年12 月的零售業總 銷貨價值的臨時估計為337 億元,較2021 年同月上升1.1%。2022 年11 月的零售業總銷貨價值的修訂估計較2021 年同月下跌 4.1%。

(資料來源:統計署)

3. 2022 年12 月私人零售業樓宇租金輕微回升,報167.5,而售價指數則 輕微回落至508.4。

(資料來源:差餉物業估價署)

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