盛滙通訊 – 商舖投資101- 舖型

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盛滙全港首隻開放式商舖基金-《盛滙商舖增值基金》2024 年第二季集資已完滿結束。下期集資將會於今年九月份展開,如有意投資,可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖,利用短、中及長線的不同投資策略,為基金增值。

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商舖投資101 – 舖型

在此之前,已同讀者提及了許多關於商舖配套的知識,例如風、火、水、電、煤,大廈承重,圖則及查冊等。另外,有一項對物業估值有非常大的影響就是舖位的型狀及面向,今期通訊再跟大家詳談。

1. 舖位的型狀種類

舖位的舖位舖型可以對舖位價值產生影響。舖位舖型指的是舖位的布局、形狀和大小等特徵。以下是一些常見的舖位舖型以及它們對舖位價值可能產生的影響:

1. 正方形或長方形舖位:這種舖位舖型通常比較容易規劃和利用,可以更有效地擺放和陳列商品,提供更良好的顧客流通空間。因此,方形或長方形舖位可能具有較高的價值。

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(正方形舖)
2. 不規則形狀舖位:這些舖位舖型可能是由於建築結構或土地形狀所限,具有不規則的形狀。不規則形狀的舖位可能難以有效地利用空間,擺放陳列和商品,因此可能對舖位價值造成一定的影響。

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(不規則形狀舖位)

常見的不規則形狀舖位有俗稱「揸腰舖」的舖位,此乃指舖位圖則前面部份及後舖部份比較大,而中間接駁為一條長走廊的舖。很多大廈地下因為樓梯、電梯或其他機房位置,引申出地下其中某個商舖會成為「揸腰舖」。此類商舖通常估值會較低,但對某些行業來說,又會是不錯的選擇,例如麵包店之類的行業,這種舖型亦甚為適合,前面可以做店面,而後舖則為工場,走廊位剛好分間兩個位置,令整體的整潔度有所提升。

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(三角形舖位)
上圖是另一種比較常見不規則的舖位─三角形舖,通常這種舖位的成因是大廈所位處的土地本身已是三角形。這種舖位店面雖然相對較闊,但因為會逐漸收窄,陳設擺位都相對考功夫。
3. 小巷單邊或大單邊舖位:小單邊或大單邊舖位位於街角或建築物轉角處,具有更好的能見度和更多的展示面。
4. 窄長舖位:這種舖位舖型通常具有較小的寬度但較長的深度。窄長舖位在一些情況下可能會受到限制,因為陳列和商品擺放的空間有限。 向街的舖位,能見面越闊,當然估值會相對同地段的舖位高。但舖位內的結構柱亦會對舖位的價值有所影響,越多支柱位於舖內,就會對舖位估值有越的負面影響,因為商舖的平面布局和結構都會對商舖估值產生不同的影響。

商舖的平面布局和結構

商舖的平面布局和結構形式對商舖估值產生影響的原因有下列幾項:

1. 使用效能:舖型直接關係到商舖的使用效能和功能性。不同的舖型可能適合不同的業態和經營模式。例如,對於餐廳業者來說,需要考慮廚房佈局和用餐區域的配置;對於零售商舖來說,需要考慮陳列區域和收銀櫃台的位置等。舖型的合適性對於商舖的營運效率和客戶體驗至關重要,因此合適的舖型通常會提高商舖的估值。

2. 空間利用率:舖型直接關聯到商舖的空間利用率。有效利用空間可以提高商舖的經濟效益。舖型是否合理、空間是否充分利用,以及是否提供足夠的展示和儲存空間等,都會影響商舖的價值。一個能夠最大限度利用空間的舖型通常會被視為更有價值。

3. 客流和流水線:舖型可以影響顧客流動和流水線的流暢程度。良好設計的舖型可以引導顧客流向,使其更容易流通和導向關鍵區域,如收銀台或陳列區域。流暢的客流和流水線設計可提高顧客體驗,增加銷售機會,因此這些舖型通常會被看作是有價值的。 綜合考慮以上因素,舖型對商舖估值產生直接或間接的影響。不同的舖型可能符合不同的商業需求和行業特點,因此在評估商舖價值時,舖型通常被視為一個重要的評估因素之一。而合適的行業或獨特的商店設計,也可為商舖挽回不少分數,從而改善舖型的缺點,提升相關舖位租值。

最新市場資訊

1.   2024 年4 月訪港旅客人次按年持續上升,達3,391,381 人次,即平均每日約113,046 人次。da854722a0d4a9bbe64fddc31915d7a1

(資料來源:香港旅發局)

2.   2024 年4 月的零售業總銷貨價值為296 億元(臨時估計),較2023 年同月下跌14.7%。2024 年4 月的零售業總銷貨數量較2023 年同月下跌16.5%(臨時估計)。

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(資料來源:統計署)

3.  2024 年4 月私人零售業樓宇租金指數輕微下跌,報168.5。而售價指數則繼續下跌,報444.5。

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(資料來源:差餉物業估價署)

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