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疫情後的香港商舖市場：挑戰、機遇與未來發展
新冠疫情在全球肆虐三年，對香港經濟造成了深遠影響，尤其是對零售業及商舖市場的打擊尤為嚴重。隨著疫情逐步受控以及社會逐漸復常，香港商舖市場正迎來一個重要的重塑階段。疫情後，隨著旅遊業復甦、本地消費模式轉變和電子商務的興起，商舖市場面臨著新挑戰的同時，也迎來新的機遇。本文將深入探討疫情後香港商舖市場的現狀、挑戰、機遇，以及未來可能的發展方向。
疫情後香港商舖市場的現狀
1. 商舖租金逐步回升
疫情期間，香港商舖租金大幅下跌，尤其是在核心零售區如銅鑼灣、尖沙咀和中環等地。然而，隨著2023年旅遊限制解除，內地遊客逐漸回流，商舖租金開始出現回升的跡象，儘管仍未回到疫情前的高峰，但市場已經顯現出復甦的勢頭。
特別是一些受內地旅客青睞的行業，例如珠寶、奢侈品和化妝品零售店，開始重新進駐核心商業區，加速了租金回升的步伐。然而，租金增長並非全面性，部分非核心地段的商舖租金仍然疲弱，顯示復甦的速度在不同地區存在差異。
2. 空置率逐步下降
疫情期間，香港商舖市場的空置率曾達到歷史高位，尤其是在遊客密集區如尖沙咀和銅鑼灣。隨著疫情後經濟復甦，本地及國際品牌開始填補空置的商舖。例如，一些內地新興品牌及外地品牌趁租金尚未完全回升的時候進駐香港市場，為核心零售區注入了新的活力。
特別值得注意的是，本地化品牌在疫情後的崛起，例如一些手作咖啡店、本地設計品牌和生活雜貨店，這些品牌選擇進駐非核心區域的街舖，吸引本地消費者，成為空置街舖的新租客。
3. 消費模式的轉變 疫情後，香港消費者的購物行為發生了深刻變化。三年疫情培養了消費者對電子商務的依賴，但同時亦激發了對實體購物的渴望。疫情後，實體零售逐漸回暖，但消費者更注重購物體驗，例如體驗式零售、個性化服務等。
疫情後商舖市場面臨的挑戰
1. 旅遊業復甦的不確定性
雖然香港旅遊業逐步恢復，但內地遊客回流的速度仍未達到疫情前的水平。根據數據，2023年訪港內地旅客數量僅為疫情前高峰期的約70%。這對依賴遊客消費的商舖，例如奢侈品及免稅商品零售商，仍然是一個巨大挑戰。 此外，其他亞洲地區如日本、韓國和新加坡在疫情後迅速搶奪內地旅客市場，香港面對更激烈的區域競爭。在這種情況下，香港商舖市場需要探索如何吸引更多內地及國際遊客。
2. 電子商務的持續壓力
疫情期間，電子商務的發展進一步鞏固了其市場地位，並在疫情後持續對實體商舖構成威脅。消費者習慣了網上購物的便捷性，特別是在化妝品、服裝及電子產品等行業，實體商舖需要提供遠超網購的價值，才能吸引消費者回流。
對於中小型零售商來說，如何結合線上線下銷售渠道也是一大挑戰。例如，一些商家嘗試透過社交媒體推廣及網上平台銷售來吸引更多消費者，但這需要額外的資金和技術支持。
3. 經濟不確定性及消費意欲疲弱 疫情後的經濟復甦並非一帆風順，香港仍然受到全球經濟不穩定因素的影響，包括通脹壓力、加息和地緣政治緊張局勢等，這些因素令本地消費者的消費意欲保持疲弱。零售商需要面對消費者更加謹慎的消費行為，並提供更多價值以吸引消費者。
疫情後的機遇
1. 本地化消費的持續深化
疫情後，香港本地消費市場的重要性顯著上升，許多商家開始利用本地化消費趨勢，推出針對本地客群的產品及服務。例如，一些街舖品牌專注於提供具本地特色的產品，如手作食品、藝術品及設計商品。
此外，社區經濟的崛起亦為街舖提供了新的機會。一些商家選擇進駐社區地區，而非傳統核心零售區，並透過與社區活動結合，建立更緊密的消費者聯繫。
2. 體驗式零售的興起
隨著消費者對購物體驗的需求增加，體驗式零售成為商舖市場的一大亮點。例如，一些品牌在實體店中設置互動區域或舉辦工作坊，讓顧客能夠參與產品的製作過程，提升品牌與消費者的連結。
疫情後，一些餐飲和零售品牌嘗試打造「打卡熱點」，吸引消費者到訪並分享至社交媒體，從而帶動更多流量。例如，部分咖啡店及概念店透過獨特的裝修設計及限定產品，成功吸引年輕消費者。
3. 電子商務與實體店的融合 疫情促進了電子商務的發展，但亦突顯了實體店在人與人互動及品牌展示方面的優勢。許多零售商開始探索「線上線下融合」的模式，例如設立線上下單、店內取貨的服務，或者將實體店改造成品牌體驗中心，而非單純的銷售渠道。
未來發展方向
1. 多元化業態融合
未來，香港商舖市場將朝著多元化方向發展。例如，一些商場嘗試引入更多非傳統零售業態，如寵物友善空間及文化活動場所，從而吸引不同類型的消費者。
此外，餐飲業與零售業的結合亦是一大趨勢。例如，一些咖啡店設立手工製品零售區域，或者書店設置輕食餐飲區，這種跨界結合的模式有助於提高消費者留店時間，並促進銷售。
2. 智能化與科技應用
隨著科技的不斷進步，智能化將成為商舖市場的重要發展方向。例如，智能支付、虛擬現實（VR）導購及數據分析等技術的應用，能夠幫助商家提升運營效率及消費者體驗。
未來，更多商舖將會採用無人收銀、自助點餐等技術，以降低人力成本並提升服務效率。同時，通過數據分析，商家可以更準確地了解消費者行為，從而制定更有效的營銷策略。
3. 可持續發展與環保趨勢
隨著消費者對環保意識的提升，商舖市場亦需要融入可持續發展的概念。例如，採用環保裝修材料、提供可重複使用的包裝，或者推出更多本地生產的產品，從而吸引注重環保的消費者。
一些品牌已經開始在門店內設置回收站，鼓勵顧客回收舊產品，並提供相應的折扣優惠，這種做法不僅能提升品牌形象，亦能吸引更多忠實顧客。
疫情後的香港商舖市場正處於重塑與復甦的關鍵時期。雖然旅遊業復甦的不確定性、電子商務的競爭及經濟壓力仍然是主要挑戰，但本地化消費的深化、體驗式零售的興起及線上線下融合模式的發展，為市場注入了新的活力。未來，香港商舖市場需要在多元化業態、科技應用及可持續發展方面加強創新，以適應不斷變化的消費模式，從而在競爭激烈的環境中保持優勢。 儘管挑戰重重，香港商舖市場憑藉其靈活性及創新能力，仍有機會在後疫情時代找到新的平衡點，迎接更美好的未來。
最新市場資訊
1.2024年9月訪港旅客人次按年仍然維持增長，達3, 062,003人次，即平均每日約102, 066人次。
(資料來源：香港旅發局)
2. 2024年9月的零售業總銷貨價值為296億元（臨時估計），較2023年同月下跌6.9%。2024年9月的零售業總銷貨數量較2023年同月下跌8.7%（臨時估計）。
(資料來源：統計署)
2024年9月私人零售業樓宇租金指數大致持平，租金指數報165.4，但售價指數持續下跌，報397.5。
(資料來源：差餉物業估價署)
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