盛滙通訊 – 銅鑼灣區概覽

盛滙之友:

新購入商舖

盛滙商舖基金剛在今個月初以5,000萬元,購入銅鑼灣波斯富街96-106號寶明大廈地下D舖,為本基金首次購入位於銅鑼灣核心區地舖。該物業面積約800平方呎,現由時裝店以每月7.8萬元租用。該舖位人流極佳,年初一直以約8000萬放售,現回落接近四成,故基金把握機會購入,而此舖位是今年來基金購入的第27間舖位。

新租戶進駐盛滙尖沙咀金巴利街1-3號地下A舖,新租戶「茶跡」茶飲店,剛於今個月底開幕,主打新引入的「手打檸檬茶」。盛滙會繼續致力為租客們提升營商能力及市場競爭力,達至業主及租客雙贏的局面。

盛匯商舖基金2022年第四季期集資將會於今年十二月份展開,如有意投資,可與我們同事聯絡。如有任何關於商舖的問題,歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電28301111聯絡我們相關的同事查詢。

銅鑼灣區概覽

因應我們最新購入的銅鑼灣波斯富街地舖,今期會同大家介紹一下銅鑼灣區。銅鑼灣地理位置位處香港島的中心,很多人一想起銅鑼灣,便會想起「行街、睇戲、食飯」。其實,銅鑼灣是一個集文娛,酒店、工商及住宅混合的地區,以往住宅遍佈整個銅鑼灣,大家可以見到怡和街兩旁仍然有許多住宅存在。波斯富街,勿地臣街及整個利園山都夾雜著新式商廈及舊式住宅。

從最新的銅鑼灣分區計劃大綱核准圖(下圖)可見,目前銅鑼灣核心範圍的街道(包括軒尼斯道以北、堅拿道以東、怡和街、波斯富街及利園山道等)都已規劃作商業用途,故此在該等地區的舊有住宅大廈,拆卸後重建都會改為商業用途,一般會用作為興建商廈或酒店。最近亦有幾個大型重建項目正在進行中,在下面篇幅會為大家一一講解。

(銅鑼灣分區計劃大綱核准圖 編號S/H6/17)

銅鑼灣加路連山道前機電工程署舊總部、郵政體育會商業用地

希慎興業及華懋合組財團在2021年5月以197.8億元奪得的銅鑼灣加路連山道商業地,今年向城規會提交發展藍圖,並擬議略為放寬總樓面面積以興建3幢商廈,提供約109.79萬平方呎,較政府賣地時的最高可建樓面面積多約2%。城規會轄下的都會規劃小組委員會於今年5月6日在有條件下批准上述規劃申請。

根據城規會資料,上述申請地點為銅鑼灣加路連山道內地段第 8945號,地盤面積159,332平方呎,計劃以地積比率約6.89倍發展,興建3幢樓高16至24層、主水平基準上90至135米的商廈,每幢均設有5層地庫,落成後總樓面約109.79萬平方呎。項目提供561個車位。

(舖位平面圖)

文件中,申請人指出,增加的樓面面積將於第一座及二座的五樓,提供演藝及文化設施。此外,擬議方案亦將提供3項社會福利設施,包括地區康健中心、幼兒中心及長者日間謢理中心,將設於第三座地下低層至一樓。

而擬議項目的二樓將設城市公園及橫跨地盤內的景觀天橋,並延伸至通往利園六期的行人天橋。城市公園、景觀天橋、地面走廊及近古樹名木的範圍將會提供64,585平方呎的公眾休憩用地。

(項目構想圖)

禮頓道皇冠假日酒店重建項目

由爪哇控股持有的香港銅鑼灣皇冠假日酒店,早前向城規會申請重建1幢樓高28層的商廈,涉及可建總樓面逾16萬方呎,獲規劃署不反對,城規會亦於今年10月14日通過。

上址地盤面積約10725方呎,以地積比率約15倍發展,以重建為一幢樓高28層,包括3層地庫的商廈,涉及可建總樓面約16.09萬方呎商業樓面;擬議發展項目5樓至23樓為寫字樓樓層,而地下至5樓將提供38750方呎作「商店及服務行業」或「食肆」用途,以支援銅鑼灣購物娛樂中心,另外亦提供76個停車位。

(銅鑼灣皇冠假日酒店)

文件指出,申請人認為,申請地點位置交通方便,非常適合用作商業用途,及與周邊土地用途產生協同效應並帶來整體利益,而且不會改變現時當區混合用途的特性。又指項目不會造成不協調和安全問題,擬議的零售樓面可與現時銅鑼灣旅遊購物熱點互相補充。

(城規會文件)

銅鑼灣波斯富街54至76號、利園山道5至27號強拍項目

今年5月,新世界就銅鑼灣波斯富街54至76號、利園山道5至27號快樂大廈、羅素街60號等多個地段舊樓,向土地審裁處提出申請強拍,以統一業權發展,目前該公司持有約80.09%至90.32%業權,市場對整個項目估值45.05億,單計強拍申請金額更是歷來銀碼新高紀錄。新世界於去年11月斥資12.8億、向持有逾兩成關鍵業權的英記茶莊家族成員等購入一籃子物業,取得突破進展,相隔半年昨日即申請強拍,以統一業權發展。

目前並未成功收購的單位涉及約50名業主,包括英皇國際、永光地產、招商永隆銀行、「小巴大王」馬亞木及快樂大廈業主立案法團等,當中波斯富街舊樓一個單位因公司解散,單位業權未有人認領,變為由律政司、公司註冊處代為認領。 據土地審裁處文件顯示,上述項目由細分3個地段的相連舊樓組成,其中地段一為波斯富街54至60號、利園山道5至11號舊樓持有約85.42%業權;地段二、波斯富街62至68A號、利園山道13至19號快樂大廈持有約80.09%業權;地段三、波斯富街70至76號、羅素街60號、利園山道21至27號持有約90.32%業權。上述舊樓群,坐落銅鑼灣核心一綫購物地段,鄰近希慎廣場及時代廣場,極具重建價值;地盤面積約1.98萬方呎,若以地積比率15倍重建,料可建總樓面約29.75萬方呎的商業項目。

(波斯富街54至76號、利園山道5至27號強拍項目)  

除上述幾個比較大型的重建項目正在進行中以外,銅鑼灣核心位置其實還有多個重建項目正在醞釀當中,可見未來銅鑼灣會比現在更旺場。再加上通關的預期,故此我們亦認為這是適當的時機買入核心區舖位作中長綫投資,而適逢有業主願意大幅降價,因此便促成這次波斯富街交易。

最新市場資訊

1. 2022年9月訪港旅客人次大幅增長,按年大升568.5%,超過66,000人次訪港%。

(資料來源:香港旅發局)

2. 根據「零售業銷貨額按月統計調查」,2022年9月的零售業總銷貨價值的臨時估計為281億元,較2021年同月微升0.2%。2022年8月的零售業總銷貨價值的修訂估計較2021年同月微跌0.2%。與2021年同期比較,2022年首9個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計下跌1.3%。

(資料來源:統計署)

3. 2022年9月私人零售業樓宇租金指數大致持平,而售價指數則下跌至511.9。

(資料來源:差餉物業估價署)

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