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盛滙於2023年7月購入西半山般咸道59-61號金風大廈地下D號舖,購入價為港幣830萬。當時購入舖位為交吉舖,現已成功租出,租客為日式茶飲店,租金為每月港幣3.2萬,以購入價計算,租金回報達4.6%,遠超同期差餉物業估價署平均回報3.0%。

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香港商舖市場最新情況

最近,有社交媒體及傳統媒體都大篇幅報導香港商舖結業潮。究竟香港商舖市場是否如媒體報導那樣差呢?是否只有商舖「執笠」而沒有新店舖開業呢?媒體亦經常提出現時做生意比早前疫情時更難,又是否正確呢?我們今期會用客觀的數據同大家分析一下,並嘗試解釋箇中原因。

1. 零售業銷貨價值

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上圖為2010-2024年香港統計署零售業銷貨價值統計數字,自2003年起,國內對香港開放自由行,香港零售市道由非典型肺炎期間的低位迅速回升。2005年香港全年的零售業銷貨價值為港幣2044億,即每月約為170億港元。直到2013及2014年高峰期,兩年的零售業銷貨價值分別為4945億及4932億,即每月約412億及411億元,比2005年大幅增長242%。直到2018年,零售業銷貨價值為4852億元,即每月仍然維持超過400億元。及後因為社會事件,新冠肺炎及全面封關影響,數字跌至2020年最低位的3265億(每月約272億),即較高峰期的412億回落34個百分點。假設當時沒有遊客及香港人口為740萬,即每人每日零售消費約121元。

至2023年,世界各國開始恢復通關,大量港人到外地旅遊及北上消費。同樣地,遊客亦重新來到香港遊覽消費,帶動整體零售市道由低位回升。消費強勁反彈,直至2024年頭兩個月,零售業銷貨價值已回升至每月平均351億元。雖然此數字只及2013-2014年高峰期的85%,但已比2020年最低位回升了百分之二十九。由此可推論,整體零售業的銷售環境,不存在比疫情時更差的理由。

2. 食肆收益

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上圖為2013-2023 年食肆整體收益,在疫情期間(2020-2022年),食肆收益平均大約為每年863億港元,即每月大約為71.9億元。而到2023 年復常後,雖然大批港人北上吃喝玩樂,但食肆整體收益不但沒有下跌,反而上升了26.9%,達到約1094億元,即每月大約為91.2 億元。箇中原因可能是因為整體多了遊客到港,以及復常解禁之後,多了人出街用膳。但媒體只會集中報導一些沒有人光顧或結業的餐廳,但並沒有深入了解這些食肆結業的原因,只歸咎港人北上消費。

3. 租賃市場回暖,租金回升,空置率下降

根據差餉物業估價署資料,香港私人零售業樓宇租金指數,由2022年4月的低位163.1,已回升至172.9,即租金已見底回升約6%。另外,世邦魏理仕 (CBRE HK) 指出,核心區街道商舖空置率於2024年第一季降至6.6%,為自2019年第四季以來最低水平。四大核心區街舖空置率於2024年首季均降至單位數,為2018 年第二季首見,其中以中環的空置率跌幅最大,降至6.6%;尖 沙咀及旺角空置率分別下降至5.8%及7.4%;銅鑼灣街舖空置率維持於5.3%。另外有研究顯示,直至2023年第3季民生區的空置率大約 5-7%。由此可見,租務市場正在擴張,多了藥房,零售店舖在核心區開業。另外亦有為數不少的國內品牌到香港擴張業務,並帶動整體租金水平回升及商舖空置率下降。

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4. 失業率及工資中位數

根據統計署資料,2023 年本港失業率為近年低位,只有2.9%,僅次於2018 年的2.8%,甚至比2013、2014 年,經濟全盛時期為低。
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此外根據統計署資料,近20年本地工資中位數,已由04年上升超過一倍至去年$20,000。 至截稿前最新統一處公布的數字顯示(2023年12月至2024年2月),港人最新就業收入中位數為21,200元,按年再上升1,200元。

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由上述兩項數據顯示,香港可說已接近全民就業,而工資亦逐年上升中。除租金成本外,人力資源亦是香港商家需要面對的另一難題。我們亦經常聽到商舖營運者反映招聘難及人手不足問題,從而覺得意興闌珊,索性把多年心血經營的店舖「光榮結業」。

5. 餐廳食肆正處汰弱留強階段

根據食物環境衞生署,截至2023年10月23日,香港有17,494 萬間持牌食肆,包括13,060 萬間普通食肆、4,429 間小食食肆及5間水上食肆。再加上其他食品相關牌照,總共有大約32,143間食肆商舖。相比2019 年底(疫前),當時有11, 448 間普通食肆、3,927 間小食食肆及同樣5間水上食肆,合共有15, 380間持牌食肆。已發牌可以合法服務街客堂食的食肆在疫情期間就增加了2, 114 間,或相等於增加了13.7%。再看看食物製造廠牌,其增幅更顯著,增加了2,391 間(29%)。如果計算所有食店的總和,包括涼茶舖、非瓶裝飲品、切開水果、工廠食堂、烘製麵包餅食店牌、燒味及鹵味店牌、冰凍甜點製造廠牌等相關牌照及許可證,就由27,430間,增加了4,713間舖(17.2%),至32,143間。

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(資料來源:HK01)

從以上資料可見,於疫情封關期間,香港不同的食肆食店有增無減。復常後,食肆收益確實比疫情期間有所增加,但亦未達到疫前水平。另外疫情期間,香港居民飲食習慣亦作出了一些改變,多了家庭留在家中吃飯或多了幫襯外賣店,這從兩餸飯店的增長可略見一斑。而復常通關後,亦多了人在假期間北上消費,從而令民生地區食肆經營壓力加大,尤其以新界區食肆更為顯著。不過,我們亦可見到有些食肆仍然門庭若市,必須訂位或等候一段時間才能入內用餐。可以見得,食肆經營有點兩極化,如果經營者不求變,只可能坐以待斃。

總結

香港現時經營環境相比2013-2014年零售高位不能同日而語,但其實實質租金水平已比當年大幅下降,再沒有出現天價搶租的情況。從核心區大街店舖可見,多了民生商店進駐,不再像以往清一色鐘錶珠寶、名店及藥房。但面對人力資源,人工成本上漲及消費外流,經營者所面對的問題亦不少。但相信只要對前景保持樂觀,積極求變,必定可以闖出一條血路,持續經營,甚至將業務更上一層樓。

最新市場資訊

1. 2024 年2 月訪港旅客人次按年大幅上升,達4, 001,190 人次,即平均每日約137, 972 人次。

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(資料來源:香港旅發局)

2.   2024 年2 月的零售業總銷貨價值為338 億元(臨時估計),較2023 年同月上升1.9%。2024 年2 月的零售業總銷貨數量較2023 年同月上升0.5%(臨時估計)。

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(資料來源:統計署)

3.  2024 年2 月私人零售業樓宇租金指數持平,報173.5。而售價指數則輕微下跌,報451.7。

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(資料來源:差餉物業估價署)

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