盛滙通訊 – 商舖投資101

盛滙之友：

盛滙全港首隻開放式商舖基金－《盛滙商舖增值基金》2022年第四季集資已完滿結束。下期集資將會於明年三月份展開，如有意投資，可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖，利用短、中及長線的不同投資策略，為基金增值。

如有任何關於商舖的問題，歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電28301111聯絡我們相關的同事查詢。

商舖投資101

2022年全球股市大跌，市值大蒸發，西方國家通脹引致各國大幅加息，令投資氣氛轉差。但隨著香港逐步放寬防疫措施，各國往來的旅客亦大幅增加，市面亦開始逐步復常。香港政府最近亦公布，本月22日起放寬以下措施，撤銷表列場所容量限制、宴會人數上限；並撤銷酒吧、宴會、酒館等快測要求；公眾戶外範圍可容許飲食。12月28日，香港政府更進一步宣佈取消檢疫令、不再界定密切接觸者，市民除非確診，否則毋須隔離，能如常出入社區。其次，當局取消疫苗通行證，以及入境核酸檢測要求，訪港旅客毋須再填電子健康申報，改為建議抵港後連續6天快測。

當局亦同時宣布取消大部分社交距離措施，包括禁聚令、餐飲處所每枱人數上限、1.5米餐桌距離等，只有口罩令繼續維持生效。而中國國務院本月26日晚上宣布，由明年1月8日起，取消對入境人士的全員核酸檢測和集中隔離報道指，意味着中國將在2023年起全面開放。

香港市面復常再加上與內地通關的預期，可能是購入商舖的好時機。這一連數集的通訊會深入淺出的介紹買舖程序，想買舖的讀者們，但又無相關經驗，希望這幾集的通訊可以令你對買舖程序有更深入了解。

查冊

買舖涉及大額金錢，如果睇中一個商舖，有意出價或成交前，有一項步驟必須要做的，就是「查冊」。如果經紀沒有提供，或想自己去查冊，可以利用土地註冊處的資料庫。土地註冊處備存土地紀錄旨在方便進行物業交易，就每宗涉及土地的交易，查明誰是有關物業的註冊業主和該物業是否有已註冊的轇轕，而這些資料可透過查閱土地紀錄取得。

查冊方式可透過櫃位查冊服務及自助查冊服務查閱土地登記冊，以及訂購全港各區物業的土地文件副本。土地註冊處亦可以預約查閱政府租契及集體政府租契的正本。 用戶亦可透過「綜合註冊資訊系統」使用全面的網上查冊服務（網址為https://www.landreg.gov.hk/）。

土地註冊處提供以下土地紀錄的查冊服務：

1. 土地登記冊

載有個別物業業主資料，以及該物業是否有已註冊的轇轕，例如法定押記、買賣合約、法庭命令等的登記冊。

2. 註冊摘要

一份按土地註冊處處長指明格式的文件，載有連同這份文件一併送交註冊文書的主要資料。

3. 註冊摘要日誌

每日送交註冊文書相關的「註冊摘要」紀錄，載有每份「註冊摘要」 的主要資料。

4. 政府租契

政府批租土地的租契，包括延長批租期或更改批租條款的文書，以及任何政府批租的協議，如新批地條件、賣地條件、批地條件、換地條件等。

5. 集體政府租契

就丈量約份/ 測量約份或一批地段而發出的土地租契，包括租契條件，以及顯示每個地段的業主姓名、面積、等級、年租等的附表。

土地登記冊內的資料

土地登記冊亦分為2種，一種是現時資料（CURRENT），另外一種則為整份查冊(HISTORICAL AND CURRENT)。現時土地登記冊載列物業現時的資料，包括等待註冊的文件。而整份土地登記冊載列物業過往及現時的資料，包括等待註冊的文件。我們強烈建議準買家取整份查冊(即HISTORICAL AND CURRENT)，因為內裡會詳例接近所有關於該物業的過往和現在資料。至於為何是接近所有關於該物業的過往和現在資料，我們會之後再解釋。

（土地登記冊樣本）

透過查冊，準買家可以取得物業及業主姓名等資料。物業資料包括官方地址、參考編號、地段編號、地契及地稅等。

業主資料方面，土地登記冊上有齊單位歷任業主的姓名，擁有權模式、當年成交價、註冊日期。另外，土地登記冊亦會列出物業的按揭資料，包括提供貸款的財務機構及貸款額。

至於物業涉及的轇轕，這部分會列出有產權負擔及其他註冊文書的資料，包括買賣協議、法定押記、租約、建築令、法庭命令、完工證、入伙紙及大廈公契等文件。產權負擔是規限土地或物業的押記或其他責任。產權負擔會降低繼承土地的價值，但並不會阻礙土地所有人將其土地讓與他人。如果物業帶有產權負擔，則可能使業權欠妥或可被廢除。

查冊是買入物業當中一個很重要的一環，可助準買家避免買入有缺陷的物業。根據我們以往的經驗，物業註冊內容五花八門，有些常見的，例如屋宇署的命令，可說是購入舖位10個有接近7至8個都會有不同形式的屋宇署命令。但亦有些不常見的法定押記，甚至法庭的傳訊令狀或裁決，之後會再跟大家慢慢詳談箇中對物業的影響及其解決辦法。

最新市場資訊

1.2022年10月訪港旅客人次按年大幅上升769.9%，達80, 524人次，比9月份多14, 487人入境。

(資料來源：香港旅發局)

2. 根據「零售業銷貨額按月統計調查」，2022年10月的零售業總銷貨價值的臨時估計為319億元，較2021年同月上升3.9%。2022年9月的零售業總銷貨價值的修訂估計較2021年同月上升0.3%。與2021 年同期比較，2022年首10個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計下跌0.7%。

(資料來源：統計署)

3.    2022年10月私人零售業樓宇租金及售價指數均輕微回落，租金指數報162.8，而售價指數報509.7。

(資料來源：差餉物業估價署)