盛滙通訊 – 盛滙商舖增值基金回顧及展望

May 31, 2023

盛滙之友

《盛滙商舖增值基金》自2021 年6 月以5000 萬購入深水埗大埔道76 至84 號華僑大廈地下1 至4 號舖，合共面積4000 平方呎，屬一列相連舖位。成交後盛滙再將相連舖重新改善間隔及入則，把舖位變成七連舖，並進行配套增值工程，如增加電力、分配來去水、設置洗手間等，並重新引入租客及將整體租值提升。引入新租客後該列相連舖位獲多個不同本地投資者承接，而最後一間剛於今個月全數沽出，2 年間七連舖合共套現7683 萬，升值54%。七舖合共租值21.1 萬, 回報 3.3%。各舖成交價介乎928 萬至2380 萬之間，全數賣物業賣出。

《盛滙商舖增值基金》2023 年第二季集資將會於今年六月份展開，如有意投資，可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖，利用短、中及長線的不同投資策略，為基金增值。

如有任何關於商舖的問題，歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電 28301111 聯絡我們相關的同事查詢。

盛滙商舖增值基金回顧及展望

盛滙商舖增值基金快將踏入4 週年

不經不覺，盛滙商舖增值基金自2019 年8 月份成立，期間經歷過2019 年社會事件及3 年的新冠肺炎疫情、封城、全面禁堂食，甚至訪客亦曾經跌至每日雙位數的時期，以及最近大幅加息的情況下，我們依然是商舖市場上最活躍的買家及賣家。在過去3 年多，盛滙商舖增值基金一共買入了72 個街舖，並全數獲利售出當中42 間。香港在這段期間，根據統計資料顯示，無論住宅、寫字樓、工廈、商舖，以及股市都全部下跌。盛滙商舖增值基金在專業的團隊管理下，逆市創出佳績，直至2023 年3 月底，為基金投資者帶來超過2 成回報（註: Class C 投資者 +20.353%）。基金規模亦由最初的1 億港元，提升至今年3 月超過9 億 5100 萬港幣，成績有目共睹。

到今年8 月，盛滙商舖增值基金將昂然踏入4 週年，並將於今年第三季集資起，進行一些小改動，務求令基金條款簡化及有更清晰的集資目標，為未來持續發展做好準備。

盛滙商舖增值基金展望及小改動

盛滙商舖增值基金以往都奉行「入三出一」的買賣策略，即買入三間地舖便會沽售一間地舖。因為買入舖位容易，但能夠短時間購入並沽出舖位獲利才是真正王道，而且此舉更能測試基金團隊的選舖能力及市場的深度與承接力，所以我們會繼續沿用此策略並會因應市場情況適時微調。

根據美聯物業統計資料顯示，商舖自2013 年至上年2022 年期間，每年成交宗數平均約1,871 宗，每年平均成交約344.9 億港元。因應市場的深度及基金的出入貨策略，基金決定將會為集資金額設定一個上限，基金將會集資至港幣20 億便封頂。連同3 至4 成的銀行貸款，基金可動用的資金規模約為26-30 億元左右。屆時，每年的出入舖位總額將會接近十數億港幣左右，佔整體市場平均成交金額約百分之五，基金管理人認為這是一個相對健康及適合的水平。而基金目前最大單一投資者－李根興先生及李氏家庭成員，基於對未來商舖市場及基金前景的信心，將會持續增加對盛滙商舖增值基金的投資額度，將會由原來持有基金單位總額的四份之一，逐步增加至三份之一，即未來20 億基金集資額當中的6.67 億左右。

另外，目前基金會因應不同投資者的投資金額，設有三個等級的基金單位收費，此安排到今年第三季集資開始 (即9/2023)，將會改革至相對簡單的兩級收費。新的基金單位將會分成兩類，第一級為300-1000 萬港幣投資金額，基金收費將會收取毛租金的25%作為基金管理費及舖位買賣後淨利潤的25%作為表現費。第二級為 1000 萬港幣或以上的投資金額，基金收費將會收取毛租金的20%作為基金管理費及舖位買賣後淨利潤的20%作為表現費。簡單來說，即收費分兩個等級，一個是收入四份之一，而另一種是收入的五份之一。而現有的基金單位將於第二季集資(即 6/2023)，開放最後一輪予全新基金投資者認購。第二季集資期後，全新基金投資者只能認購改動後的新基金類別。而於2023 年6 月30 日前已投資於基金的客戶，仍然可以增資至原有基金單位直至2023 年12 月31 日 (即2023 年第四季)。於 2024 年開始，所有新舊投資者只可以投資於新的兩級制基金單位中，詳情可參考下表。