盛滙之友
盛滙全港首隻開放式商舖基金－《盛滙商舖增值基金》2023 年第四季集資已完滿結束。下期集資將會於明年三月份展開，如有意投資，可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖，利用短、中及長線的不同投資策略，為基金增值。
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商舖投資101 – 分區計劃大綱核准圖
甚麼是分區計劃大綱核准圖?
今期通訊會跟大家再繼續講解購買商舖要留意之事宜，跟大家研究甚麼是分區計劃大綱核准圖這一部份。
分區計劃大綱核准圖
城市規劃委員會（下稱「城規會」）根據《城市規劃條例》擬備和公布的法定圖則有兩類：1.分區計劃大綱圖 2.發展審批地區圖。此外，城規會亦會考慮由市區重建局依據《市區重建局條例》擬備的發展計劃圖。《城市規劃條例》亦賦予發展局局長權力，可藉刊登憲報，指定任何分區計劃大綱圖上的地區但又未曾納入發展審批地區圖的地區為受規管地區。這些法定圖則在地政總署測繪處的地圖銷售處公開發售，並備存在規劃署的規劃資料查詢處供公眾查閱。
（資料來源:規劃署網頁）
根據《城市規劃條例》第3(1)(a)條及第4(1)條的規定擬備的分區計劃大綱草圖包括三個部分，即該份分區計劃大綱圖、圖則夾附的註釋及圖則的說明書。分區計劃大綱圖顯示個別規劃區的擬議土地用途及主要道路系統。這類圖則所涵蓋的地區，一般劃為住宅、商業、工業、休憩用地、政府、機構或社區用途、綠化地帶、自然保育區、綜合發展區、鄉村式發展、露天貯物或其他指定用途等地帶。每份分區計劃大綱圖均附有一份註釋及一份說明書。每份註釋會說明各個地帶經常准許的用途（第一欄用途），以及必須先取得城規會的許可方能進行的用途（第二欄用途）。說明書則旨在反映圖則上各類土地用途地帶的規劃意向和目的，雖然並非圖則的一部分，但卻是圖則的重要元素。
（法定圖則的涵蓋範圍）
（資料來源：規劃署網頁）
如何取得分區計劃大綱核准圖
想知道某區的發展規劃，可到城市規劃委員會法定規劃綜合網站索取該區的分區計劃大綱核准圖。一進入網站，會首先見到以下的畫面：
（城市規劃委員會法定規劃綜合網站）
接著，可根據所選的地區，逐步放大該區地圖，如下圖所示：
（城市規劃委員會法定規劃綜合網站）
到這一步，大概可以看到地圖上有很多不同的顏色，這些顏色代表不同的城市規劃，准許的地區用途，對地區現時的規劃，可以有一個初步的了解。例如地圖上紅色的位置，代表所屬範圍的目前已規劃為商業用途；啡色的位置，代表所屬範圍的目前已規劃為住宅用途；深紅色的位置，代表所屬範圍的目前已規劃為綜合發展區用途；綠色的位置，代表所屬範圍的目前已規劃為休憩用地；藍色的位置，代表所屬範圍的目前已規劃為政府、機構或社區用途。最後黃色地區，代表所屬範圍的目前已規劃為其他指定用途。
今次，我們以尖沙咀區為例，放大地圖之後，可更清晰見到區域劃分位置及街道名稱。跟著利用左手邊的按鈕，選擇「辨識」，再在地圖上點選想了解之地區。
（城市規劃委員會法定規劃綜合網站）
之後便會顯示出如下圖所示的畫面：
（城市規劃委員會法定規劃綜合網站）
會看到被點選的地區有一個紅圈圍起，即所選分區計劃大綱核准圖只屬於該區範圍（九龍規劃區第1 區 – 尖沙咀分區計劃綱核准圖編號S/K1/28）。再點選左側註釋按鍵，便會得到以下大綱圖土地用途表說明書。
（九龍規劃區第1 區 – 尖沙咀分區計劃綱核准圖編號S/K1/28）
大綱圖土地用途表說明書會仔細解釋區域內每一小區的規劃用途，「這份《註釋》說明圖則涵蓋範圍內的土地上經常准許的用途或發展，以及須向城市規劃 委員會申請許可的用途或發展。城市規劃委員會若批給許可，可能附加或不附加條件。」即在該地區範圍想作某一特定發展或用途時，必須查閱該文件《註釋》，以確定是否一般准許用途。如非一般准許用途，則好大機會要向城規會申請，一般需時三個月或以上，而申請亦未必一定獲批，所以買舖，甚至租舖時亦要多加留意。
（九龍規劃區第1 區 – 尖沙咀分區計劃綱核准圖編號S/K1/28）
以上圖為例子：這是區內住宅（甲類）用途，如果想在這地區做第一欄上部所列明的經常准許的話，不需過問城規會（如分層住宅或社會福利設施）。而第一欄下半部則附帶條件地准許的用途，附合該等準則，亦不需向城規會申請。如果要做第二欄中的項目，則必須入紙向城規會申請，例如酒店及加油站等。 我們亦接觸過一些地區的地舖例子，租客想開設食肆，亦須入紙向城規會申請，因為該地區食肆並不在分區計劃綱核准圖第一欄的「經常准許的用途」。 分區計劃大綱核准圖除了對舖位做生意可能有一些限制外，買舖有另一個考慮亦會受此核准圖影響決定的，就是買舖博收購。我們看收購，首先要知道所在地段是甚麼用途、地積比率是多少、地盤大小，以及地盤位置亦是重要考量之一。因為如果收購項目的位置已規劃為住宅用地，即使現在舊大樓是商廈，甚至工廈，之後重建的項目大多只能做分層住宅大廈。相反如果收購項目的位置已規劃為商業用地，即使現在舊大樓是住宅，之後重建的項目大多只能做商廈。因為這個原因，在計算重建價值上及建築成本會有很大的差別，因此必須首先翻查規劃署現在最新土地用途，再作仔細研究。
最新市場資訊
1. 2023 年10 月訪港旅客人次按年大幅上升，達3, 458,778 人次，即平均每日約111, 573 人次。
2. 2023 年10 月的零售業總銷貨價值為338 億元（臨時估計），較 2022 年同月上升5.6%。2023 年10 月的零售業總銷貨數量較2022 年同月上升2.7%（臨時估計）。
3. 2023 年10 月私人零售業樓宇售價指數及租金指數均輕微上升，租金指數報174.8，而售價指數為487.4。
(資料來源：差餉物業估價署)
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