盛滙通訊 – 商舖投資101 – 加電加煤氣

盛滙之友

盛滙於2023年9月購入筲箕灣道180號基座，該基座共有3個舖，總價港幣7500萬。經過盛滙租務團隊努力，到目前為止，該3間商舖已全數租出。地下Shop 1建築面積約1,510平方呎，租客為連鎖新鮮食品店；地下Shop 2建築面積約1,433平方呎，現租客為連鎖五金店；1樓Shop 3建築面積約3,795 平方呎（連地下入口、升降機及1樓平台），租客為連鎖韓式食店。3間舖總租金為每月港幣33.1萬，以購入價計算，租金回報達5.3％，遠超同期差餉物業估價署平均回報2.9%。

如有任何關於商舖的問題，歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電 28301111 聯絡我們相關的同事查詢。

商舖投資101-加電加煤氣

上一期通訊，曾經初步討論如果舖位沒有足夠電量的話，可以嘗試加電或以煤氣代替，今期通訊會跟大家深入了解各個方案的做法及如果得知大廈加電的可能性。

1. 如何了解整幢大廈電力負荷

大廈電力圖是最好了解大廈電力的方法，因為圖中會詳細列出大廈由電力公司來電總負荷，以至每個舖位、每家每戶及大廈公共地方配電量。以下圖為例：

從上面的大廈電力配置圖可以看到，大廈的總供電量400A三相電力，可以從上圖紅色圈的位置得知。而分配給地下地舖的電力為200A+100A三相，總共300A三相電力（黑色圈）。另外，樓上6層則分配了200A三相電力（藍色圈），由此可以看到，從電力圖上大廈電力已用盡－總供電量400A，全幢大廈連公用位置分配了560A電力。為何會總供電量400A，但全幢大廈分配了560A電力？這是因為在計算分配電力時，會預計同一時段，大廈各單位不會同時用盡電力，會有一個總用電量折扣率，通常為總分配電力的7成左右。以上述計算方法，即為560A x 70% = 392A，所以總供電量400A是足夠應付大廈所需。但這是否已代表舖位已沒法加電呢？可以以我們以往大埔道舖位做個例子給大家參考，下圖是未加電之前的地下舖位電力圖。

上圖可以看到，地下舖位總共分配了300A三相電力，而各自舖位分配為：5個舖之位30A三相電力，另外10個舖位60A三相電力，總分配電力已達750A三相電力。表面上看似沒有加電的可能性，但我們因為要分間舖位之緣故，亦即管向大廈電力承辦商問問加電的可能性。大廈電力承辦商必定最清楚大廈用電情況，一問之下，知道大廈樓上分配了共500A三相電力，估計大廈有機會有剩餘電力。但在正式申請加電之前，亦都在不同時候，測試大廈高峰期的用電量，以計算大廈真正的用電量，推算會否有足夠電力支持方案。以下是測試結果：

大廈總共800A三相電力，量度之後，得出以下結論：

之後，我們以此報告向大廈管理處及業主立案法團正式申請加電，經過多輪會議，團隊們和大廈電力承辦商向各委員及管理處詳細解釋，以及解答他們的疑問後，終於得到他們首肯，簽署上升總線同意書給我們，而加電工程即隨即展開。

2. 上升總線同意書

電力供應改裝及增設

固定電力裝置改裝或增設的規定

(a) 現有的固定電力裝置若要改裝或增設，負責該項工作的註冊電業工程人員應：

 (i) 按照線路規例的規定進行改裝或增設工作；

 (ii) 證實該項改裝或增設工作絕不會有損現有裝置的安全；及

 (iii) 證實新顏色電線按照附錄 18 的要求安裝。

(b) 為符合上文(a)節的規定，負責的註冊電業工程人員應檢查及確定下列的重要項目：

 (i) 裝置的總電流需求量，在改裝或增設後不應超出允許負載量；

 (ii) 受影響部分的現有電力器具，額定值和狀況都適合及足以應付改裝後的情況；及

 (iii) 受影響部分已因應改裝後的情況，對防止過載、故障電流及危險性對地漏電電流的保護措施作出

必要的更改。

(c) 當連接上升總線的裝置須予改裝或增設，而在改裝或增設後該裝置的新訂電流需求量，將超出該裝置在進行改裝或增設工作之前的原有允許負載量，則該裝置擁有人應在進行任何改裝或增設工作前，填寫由供電商提供的「加大電流需求量的電力裝置的連接已取得上升總線擁有人同意證明書」表格，以證實取得上升總線擁有人的同意。

（港燈上升總線同意書樣本）

　剛才提及，申請加電必須取得大廈上升總線同意書，要取得這個同意書，通常有3個情況。

1. 大廈是三無大廈，即大廈沒有業主立案法團（法團）、沒有任何居民組織及沒有管理公司。這種情況，通常是申請加電者簽署此同意書，以承擔相關責任。
2. 大廈只有業主立案法團或任何居民組織，則簽署此同意書的人是相關法團或任何居民組織代表（通常是主席）。

大廈有業主立案法團及管理處，這情況通常要先經過管理處審批，再交由法團開會通過並簽署該同意書。

3. 不夠電時其他解決辦法

若果業主立案法團不批或電力公司認為加電無法進行，就需要考慮其他燃料，例如石油氣、煤氣等。要加煤氣，相對加電沒有那麼複雜，一般只需向煤氣公司查詢，她們便會安排當區工程人員，直接到舖位視察，提供可行方案給申請人。根據香港中華煤氣有限公司2022年年報指出，該公司的管道網絡已覆蓋全港86%的家庭，即「總有一條煤氣管道在附近」，舖位要加煤氣只是喉管距離、工程複雜度及成本效益問題而已。

最新市場資訊

1. 2024年1月訪港旅客人次按年大幅上升，達3, 825,617人次，即平均每日約123, 407人次。

(資料來源：香港旅發局)

2.   2024年1月的零售業總銷貨價值為365億元（臨時估計），較2023年同月上升0.9%。2024年1月的零售業總銷貨數量較2023年同月下跌1.2%（臨時估計）。

(資料來源：統計署) 3.  2024年1月私人零售業樓宇租金指數輕微上升，報173.9。而售價指數則下跌，報462.9。