盛滙通訊 – 強拍申請門檻降低

盛滙之友

盛滙全港首隻開放式商舖基金－《盛滙商舖增值基金》2024 年第二季集資已完滿結束。下期集資將會於今年九月份展開，如有意投資，可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖，利用短、中及長線的不同投資策略，為基金增值。

如有任何關於商舖的問題，歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電 28301111 聯絡我們相關的同事查詢。

《 土 地（ 為 重 新 發 展 而 強 制 售 賣 ）》

因應最近立法會三讀通過降低強制拍賣申請門檻的條例草案，今期通訊會跟讀者分享這條法例之由來，以及多年來的演變。

1. 1999年制訂條例

為應對市區老化問題和改善舊區居民的居住環境問題，政府在1998年制訂《 土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）（俗稱「強拍條例」），並於1999年在立法會通過及在同年實施。該條例容許在地段擁有90%業權份數的大業主向土地審裁處提出申請，要求土地審裁處為重建該地段而作出命令，強制售賣該地段。

大業主/ 申請人可向土地審裁處申請強制售賣令。如土地審裁處經聆訊後信納物業的樓齡或其維修狀況應當重新發展，惟申請人已採取合理步驟嘗試仍未能成功收購餘下業權，土地審裁處則可頒發售賣令。

申請人須向土地審裁處呈交一系列的證據及建議以獲頒發「售賣令」，並要承擔其費用，而受託人及其費用，連同拍賣底價，最終亦會由土地審裁處在詳細考慮後作出裁定，成為「售賣令」的條件內容。申請者還要提交有關地段的重建價值估值報告作為該地段拍賣底價的參考。土地審裁處在考慮拍賣底價時，會審視該估值報告的內容和細節，包括估價師所採用的估價方法、基準、參數和假設等等的適用性和合理性，亦會同時考慮包括估價師的身份、資歷和公正性。

強制售賣申請需要經過土地審裁處依法執行的嚴格審視，就算小業主不作抗辯，土地審裁處都會依法把關，維護所有業權人的利益。如果小業主不同意申請人評估物業的現用值或其他的申請理據，可以提出反對，土地審裁處會就爭議作出裁決。

2. 2010年修訂

為了提高舊樓重新發展的機會和解決樓宇失修的問題，政府於2010年修訂「強拍條例」，就三類地段訂明較低的強制售賣申請門檻，由不少於90%業權降至不少於80%業權。三個類別地段分別為：

1.地段上每個單位各佔該地段業權份數（即不可分割份數）的10%以上；

2.地段上所有樓宇的樓齡均達50年或以上；

3.及地段並非坐落於工業地帶，而地段上的所有大廈均為樓齡達30年或以上的工業大廈。

3. 2024年修訂

立法會剛於2024年7月18日三讀通過降低強制拍賣申請門檻的條例草案，樓齡達50年或以上私人樓宇，門檻由現時的80%業權降低至70%或65%，視乎樓齡組別和地區，並精簡強拍制度法律程序及加強支援受影響小業主。

法案列出7個指定地區，包括長沙灣與深水埗、馬頭角包括九龍城和土瓜灣、旺角、西營盤及上環；荃灣、灣仔及油麻地。若私人樓宇坐落指定地區，樓齡介乎50至59年，申請強拍門檻降至70%；樓齡達60年，門檻則降至65%。

若私人樓宇並非坐落指定地區，樓齡介乎50至59年，申請強拍門檻維持80%；樓齡介乎60至69年，申請強拍門檻降至70%。樓齡達70年的私樓不論地點，強拍門檻劃一為65%。

另外申請人在收購相連的單位後，即時建築物沒有共用樓梯連接，申請人也可合併相連地段並以加權平均法計算業權百分比，以便利相連地地段的合併重建，不過，申請人必須取得每個地段內至少60%的業權 (基線門檻)。

此外，假如樓宇的樓齡達50年，只要相關物業的所有小業主不反對重建，強拍申請人則無須向土地審裁處提交專家報告證明重建需要，從而縮短申請處理時間。另外，為了讓小業主可以有更多時間另覓居所，法案容許小業主在強拍售出物業後可在原有居所居住不多於6個月的時間。

再者，為促進非工業地帶的轉型，政府亦會將位於非工業地帶而樓齡超過30年的工業大廈的強拍門檻由現時的80%降至70%。

4. 政府今次修訂的原因

1. 降低強拍申請門檻

政府從二○一○年修訂的經驗看到，當年降低強拍申請門檻的確有立竿見影的效果，可促進更多強拍申請，促進舊樓重建。另外，因應在諮詢期內有不少意見要求政府在政策上要更對焦，《條例草案》因此加入了地區重建需要的考慮因素，從地區角度出發，亦結合了樓齡越高、強拍申請門檻越低的政策，引導市場將有限資源和力量聚焦於老舊及狀況差的樓宇以及有較迫切重建需要的七個「指定地區」。

《條例草案》亦建議將位於非工業地帶而樓齡達30年或以上的工業大廈的強拍申請門檻由現時的80%降至70%，目的是加快非工業地帶轉型。

2. 便利毗鄰地段的強拍申請

第二個目的都是希望提高土地使用率，促成一些較大型的重建項目。一些因其本身重建價值低而難以獨立發展的細小地段，亦可透過合併毗鄰地段申請強拍而獲得重建的機會。

3. 精簡強拍的法律程序

如地段上所有私人樓宇的樓齡達到50年或以上，而所有小業主已被尋回及由其法律代表向土地審裁處提出不反對重建的情況下，才可免除強拍申請人需向土地審裁處證明該地段上的樓宇因「樓齡」或「維修狀況」而理應重新發展的規定，加快強拍申請的審批。

4. 加強支援受強拍影響的小業主

修訂《強拍條例》（《土地（為重新發展而強制售賣）條例》），放鬆門檻促成重建。首先，發展局會成立一個專責辦事處，然後在這個辦事處下，政府委託市區重建局（市建局）成立一個新的強拍條例小業主支援中心。支援中心向發展局負責，並非向市建局負責。換言之，政府會主導支援，幫助一些無助的小業主和一些開發商的對壘。

最新市場資訊

1.   2024年5月訪港旅客人次按年持續上升，達3, 398,458人次，即平均每日約109, 627人次。

2.   2024年5月的零售業總銷貨價值為305億元（臨時估計），較2023年同月下跌11.5%。2024年5月的零售業總銷貨數量較2023年同月下跌12.9%（臨時估計）。

3.  2024年5月私人零售業樓宇租金指數及售價指數俱輕微下跌，租金指數報165.9。而售價指數則報444.4。