盛滙之友

盛滙全港首隻開放式商舖基金－《盛滙商舖增值基金》2023年第二季集資已完滿結束。下期集資將會於今年九月份展開， 如有意投資，可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖，利用短、中及長線的不同投資策略，為基金增值。

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商舖投資101 – 查冊 3.    物業涉及的轇轕 (五)

物業訴訟

今期通訊會跟大家再繼續了解下其他物業涉及的轇轕（Incumbrances），跟大家拆解物業相關訴訟這部份。

關於物業所牽涉的訴訟，大致可分為兩大類，一是針對物業的訴訟，另一種是針對整棟大廈或/及業主立案法團的訴訟。物業涉及嫌訴訟可以有很多原因，常見的會有：

1.    業主欠債
如業主欠債, 因而被放貸機構入稟追討, 向法庭申請充公物業, 該裁判命令會登記在樓契上，防止業主出售或轉讓物業。這個情況如業主照樣賣樓, 則通常會在合約列明於簽《正式買賣合約》清還債款。

2.    業權糾紛
遺產及婚姻等問題容易引伸業權紛爭, 連累物業因訴訟而被釘契, 這種官司未必能短時間內得以解決, 令新買家難以決定何時簽約, 完成買賣交易。

3.    買賣糾紛
牽涉買賣糾紛可謂五花八門，較為常見的有賣方或被視作未能證明「業權良好」，即不能證明擁有出售該物業的權力，例如：
a.    欠缺樓契等重要文件（即「無契樓」）
b.    單位範圍與入伙紙圖則不符，有違例僭建及改建等問題
c.    文件簽名與合約簽名不符
d.    賣方欠缺文件顯示自己為業主，或非擁有全部業權
e.    賣方未能在大限前提供指定文件的鑑證副本

4.    租賃糾紛
較常見的租賃問題，通常在於交收單位時的維修責任以及扣款爭議，或租客拖欠租金及收樓問題。

5.    僭建
僭建可涉及政府部門，例如屋宇署控告大廈某單位，亦可以是所屬大廈（或大廈業主立案法團）控告大廈某單位業主。

6.    違反大廈公契
如業主經常或長期違反大廈公契, 如偷偷養飼動物、將物業用作商業用途、擅自分租等，業主立案法團有權誰行法律訴訟，一日未經裁定，都會於查冊上顯示。

7.    違反地契條款
建築物內某一用途是否違反土地契約，視乎相關地契的條款和條件、就有關地段簽立的相關文件，以及土地及其上建築物的實際使用情況而定。如發現有違反契約條件的情況，地政總署可採取適當的執行契約條款行動。

8.    滲水問題
如滲水造成衞生妨擾，聯合辦事處將按《公眾衞生及市政條例》的相關條文行事。如確定滲水源頭，將向有關人士發出「妨擾事故通知」，規定在指明的期限內減除妨擾，否則有關人士會遭檢控。 聯合辦事處亦可向法庭申請「妨擾事故命令」命令有關人士減除妨擾。沒有遵從法庭命令的人會遭檢控。

9.    欠管理費
如業主拖欠管理費，不論欠款額多寡，只要業主立案法團或管理公司有理由相信業主沒有清繳款項的打算，便可透過法律訴訟，申請拍賣單位，追收欠款，從而為物業「釘契」。

10.    物業管理
常見物業管理有限公司控告業主立案法團或業主立案法團控告個別業主就有關大廈管理事宜作出判決。

就有關業主立案法團被控告案件，一般都不會在土地註冊文件上顯示，但相關案件其實關乎所有大廈業主，所以進行買賣時務必注意。

雖然根據《建築物管理條例》（第344章）（下稱《條例》）第20(2)(a)條列明，法團可設立並維持一項備用基金，以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；以及《條例》第21條，法團管理委員會有權釐定業主不時須向基金繳付的款額。業主須付的這筆款額是該業主到期須向法團支付的債項。不過，在2000年初的一宗案件中，終審法院裁定，如果單位業主須向法團所維持的基金繳款的法律責任在如性質或程度等方面是那麽特殊，以致完全超出一名合理買家的預期，則該法律責任會構成業權欠妥。

在另一案件亦述明上述案件的原則同樣適用於還在進行的訴訟，也適用於損害賠償或訟費申索金額較低的案件。 當時，法院的論點表示，賣方應考慮到法團被判須支付訟費的命令，有關訟費命令有可能取得土地審裁處的許可而向包括成為業主在內的個別業主強制執行。由於業主立案法團的一般事務並不涉及捲入訴訟之中，法團在該等訴訟中的法律責任以及業主向基金繳款的潛在法律責任，在性質上都屬特殊的法律責任；因而法院認為該等法律責任構成產權負擔，買方不會預期承擔法團敗訴後的法律責任或產權負擔。最後法院裁定被告人未能答覆原告人就法團在該等訴訟中的法律責任的業權查詢。被告人的業權有產權負擔，而被告人未能證明買方的物業業權妥善。法院下令被告人須向原告人退還訂金連利息。 由此可見，業主立案法團的訴訟未完成，都會影響業主出售物業。

由於立案法團的待判訴訟，並不會在土地註冊處登記冊中顯示。換言之，一個屋苑／一幢大廈的法團如牽涉訴訟待判，意味小業主有潛在的法律責任或產權負擔。萬一立案法團於相關訴訟敗訴，小業主須分擔法律責任的判決。所以買方應向賣方、地產代理及屋苑管理公司查詢，除了關於個別物業的案件外，更需要查詢大廈業主立案法團或所有業主是否面臨任何龐大索償、訴訟及判決。而為免買方以法團仍在進行訴訟為由而拒絕完成交易，賣方應向買方如實披露他知悉法團所涉及的訴訟，並且非常謹慎地草擬臨時及正式買賣協議以供簽署，藉以變更或限定自己給予妥善業權的責任，並將訴訟未完而引致交易中止的風險減至最低。

再者，如物業牽涉到法律程序，由開始到結案通常以年計，而且敗訴一方更可上訴再上訴，令到解除法院令這部份的時間及洗費更加難以作出預算。作為投資方，如無必要，都盡量避免購入此類物業。

最新市場資訊

1.    2023年5月訪港旅客人次按年大幅上升，達2, 828,384人次，即平均每日約91, 238人次。

(資料來源：香港旅發局)

2.    根據「零售業銷貨額按月統計調查」，2023年5月的零售業總銷貨價值為345億元（臨時估計），較2022年同月上升18.4%。 2023年5月的零售業總銷貨數量較2022年同月上升16.5%（臨時估計）。

(資料來源：統計署)

3.   2023年4月私人零售業樓宇售價指數及租金指數大致持平，租金指數報168.9，而售價指數為498.0。

(資料來源：差餉物業估價署)