盛滙通訊 – 香港零售市場雙重生態的發展與挑戰

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商舖與街舖：香港零售市場雙重生態的發展與挑戰

香港作為國際金融中心，亦係全球著名嘅購物天堂，零售市場一直在經濟發展中扮演住重要角色。在零售市場中，商場舖位與街舖形成了一個雙重生態，兩者各有特點，吸引不同的商家與消費者。隨住時代變遷、科技進步，以及消費模式的轉變，商場與街舖都面臨重大的挑戰與機遇。本文將深入探討香港商場與街舖的分工、發展趨勢以及現代零售市場中的競爭力。

商場舖位的優勢與挑戰

商場舖位的優勢

商場舖位一直是本地及國際品牌的主要選擇，因為他們提供了一個相對穩定的商業環境。

穩定的人流：大型商場通常會位處地理位置優越的地方，並且設有完善的配套設施如餐廳、娛樂設施，吸引大批消費者。對品牌來說，商場舖有穩定人流量，促進業務發展。

品牌形象提升：商場能夠為品牌提供一個高質素的展示平台，尤其是高檔商場如海港城、太古廣場等，能夠提升品牌形象，吸引中高端消費者。

集中管理與營運支援：商場的管理公司通常會提供集中管理，並且安排定期的宣傳活動，這可以為商舖帶來額外的知名度，亦能夠減少商家自己負責宣傳的壓力。

商場舖位面對的挑戰

儘管商場舖位有不少優勢，但亦面臨幾個重大挑戰。

新大型商場落成：香港零售市場預計未來數年仍競爭激烈，直到2026年及以後，將有超過1000萬平方呎的新商場落成，相信會分薄現有商場客源。

競爭激烈：雖然商場能夠提供穩定的人流，但品牌之間競爭同樣激烈。消費者在一個商場中可以輕易選擇其他類似品牌，這使得商家必須不斷更新產品與服務，才能保持競爭力。 租約限制與彈性不足：商場管理公司通常會要求租戶簽訂長期租約，這對於市場變化迅速的品牌來講，彈性不足。品牌在合約期間可能會面臨市場需求變化，但未必能夠即時調整。

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街舖的優勢

相比起商場舖位，街舖提供更多的靈活性，尤其是租金、營運策略等方面。

普遍租金相對較低：相比商場舖位，街舖的租金一般較低，尤其是非核心商業區。這對於中小企業或者本地特色品牌來說，提供咗更大的發展空間。

靈活經營：街舖通常沒有商場那麼多管理限制，商家可以根據自己的需要靈活調整營運時間、裝修風格等，這個對於小眾品牌或者新興品牌來說相信特別有吸引力。

本地文化與個性化：街舖往往能夠更好地融入社區，並且反映出本地文化特色。在某些傳統區域如上環、深水埗等，街舖可以藉助社區的特色吸引遊客同本地消費者，形成獨特的購物體驗。

街舖面臨的挑戰

儘管街舖有許多優勢，但亦同樣面對不少挑戰。

人流不足：街舖未必如商場有穩定的人流，特別在偏遠或者非繁忙地區的街舖，可能面臨人流量不足的問題。這對於剛剛起步的品牌或需要依賴大量客流的業務來說，是一個重大挑戰。

宣傳與知名度：街舖通常需要自行負責宣傳，不似商場有集體營銷資源。初創品牌或者資源有限的中小企業，可能在宣傳方面面對更多困難，難以吸引大量消費者。 市區重建與租金波動：隨住市區重建項目的推進，街舖的租金波動可能比較大。一些原本租金較低的舊區，因為市區重建而租金急劇上升，導致原本的小企業無法承受而搬遷。

商場與街舖的競爭與共存

儘管商場舖位與街舖有明顯的差異，但在現代零售市場中，兩者並不是完全對立的關係，反而在某些情況下，兩者可以互補。

消費者需求的多樣性

隨著消費者的需求越來越多樣化，商場與街舖可各自吸引不同類型的消費者。一方面，商場提供一個一站式的購物體驗，適合想要方便、快捷的消費者；另一方面，街舖則提供更多個性化同社區化的購物體驗，吸引尋求獨特產品或本地文化的顧客。

小型品牌的策略選擇

現在香港，有不少小型品牌選擇在街舖起家，因為租金較低，營運更靈活。然而，當品牌發展到一定規模後，他們可能會選擇進入商場，提升品牌形象及擴大客群。因此，街舖成為咗品牌成長階段的一部分，而商場則是品牌成熟後的選擇。

線上線下融合 隨著電子商務的發展，部分商場跟街舖都開始結合線上線下的營銷策略。例如，一些品牌會在線上進行宣傳及銷售，然後實體街舖或者商場舖位進行體驗式營銷。這個趨勢顯示出商場與街舖各自在零售生態中的重要性。

未來發展趨勢

隨著消費者行為、科技發展跟經濟環境的轉變，香港商場與街舖的未來發展將會繼續演變。

智能化與數字化

商場與街舖都將會逐步引入智能化設施，例如智能支付、人工智能導購等。這些技術不單止可以提升消費者體驗，亦能夠幫助商家更好地分析客戶數據，從而制定更有效的營銷策略。

可持續發展

隨著環保意識提升，越來越多消費者會選擇可持續的購物方式。商場與街舖都需要考慮如何融入可持續發展概念，例如引入環保產品、減少浪費等，以吸引更加注重環保的消費者。

社區化與本地化

街舖可能會進一步強調社區化與本地化的特色，吸引更多本地居民與遊客。而商場亦可能會在某些方面借鑒街舖的運營模式，增加更多本地品牌與社區活動，以提升商場的吸引力。 香港的商場舖位與街舖各有優勢與挑戰，兩者在零售市場中形成咗一個雙重生態。隨住消費模式與科技的不斷變化，商場與街舖將會繼續演變，並且在未來相互補充，共同塑造出一個更靈活、多樣化的零售市場。無論商場或是街舖，商家都需要不斷適應市場變化，才能在競爭激烈的市場中脫穎而出。

最新市場資訊

1.2024 年8月訪港旅客人次按年仍然維持增長，達4, 453,877人次，即平均每日約143, 673人次。

(資料來源：香港旅發局)

2. 2024年8月的零售業總銷貨價值為292億元（臨時估計），較2023年同月下跌10.1%。2024年8月的零售業總銷貨數量較2023年同月下跌11.8%（臨時估計）。

(資料來源：統計署)

3. 2024年8月私人零售業樓宇租金指數大致持平，租金指數報166.1，但售價指數持續下跌，報406.9。