Bridgeway Newsletter - Interest rate and property market

盛滙之友:

 盛滙全港首隻開放式商舖基金-《盛滙商舖增值基金》2022年第三季集資已完滿結束,基金管理資產總值已超過10億港幣。下期集資將會於今年十二月份展開,如有意投資,可與我們同事聯絡。我們會繼續致力為各投資者尋求合適商舖,利用短、中及長線的不同投資策略,為基金增值。

 如有任何關於商舖的問題,歡迎瀏覽盛滙網頁www.bwfund.com 或致電28301111聯絡我們相關的同事查詢。

利率與舖市關係

聯儲局於香港時間22/9/2022凌晨宣布,連續第3次政策會議加息0.75厘,將聯邦基金利率區間提升至介乎3厘至3.25厘。聯儲局重申,目標區間持續上調將是適當的,並準備隨時按經濟數據,適當調整貨幣政策立場。根據聯儲局最新的估算,今年底前的聯邦基金利率中位數預測為4.4厘,較6月時的預測上調1厘。最新預測預示,聯儲局在今年底前將至少加息1.25厘,將利率提升至介乎4.25厘至4.5厘。聯儲今年還有兩次會議,意味未來兩次會議可能加息0.75厘及0.5厘。聯儲局預計,2023年底前的利率為4.6厘,2024年底前的利率為3.9厘。

 對於聯儲局的快速大幅度加息,港元利率也有所反應,香港1個月香港銀行同業拆息(HIBOR)從今年初的0.15%大幅上升至9月21日的2.59%,創2020年初以來的新高。期間香港銀行體系總結餘則降至目前的1,250億港元,加大港息上調的壓力,故香港銀行業短期有加息的壓力。而緊接這次美國加息0.75厘後,香港上海滙豐銀行有限公司宣布,由2022年9月23日(星期五)起,上調港元最優惠利率12.5點子,由年利率5厘調高至5.125厘,為近3年來首加息。

 從目前美國利率走勢及香港銀行體系總結餘來看,香港已慢慢步入加息週期。2022年7月,香港綜合消費物價指數比往年上升1.9%,較2022年6月份的相應升幅(1.8%)略高。剔除所有政府一次性紓困措施的影響,綜合消費物價指數在2022年7月份的按年升幅(即基本通脹率)亦為1.9%,較2022年6月份(1.8%)略高。除非香港通脹短期內大幅上升或銀行體系總結餘大幅下降,相信香港加息幅度只會緩慢上升,以維持聯繫滙率及防止資金持續外流。

 最近,好多投資者都向我們表示擔心利率上升,會對舖市舖價會有負面影響。因應這次利率上升週期,我們可以回顧一下以往多次利率上升週期跟舖市的關係,或許會給投資者一點啟示。

 以下圖表為香港自1993年來至2022年香港銀行最優惠利率走勢與香港差餉物業估價署私人零售業樓宇售價指數(舖價指數)走勢的比對圖。當中我們可以看到,利率跟舖價沒有必然的關係。例如在1993年至1997年,利率處於上升走勢時,舖價亦拾級而上,私人零售業樓宇售價指數由1993年的113.3升至1997年的177.3,上升56.49%。而當1997年至2003年時,舖價由高位下跌,同時利率亦踏入下跌週期,私人零售業樓宇售價指數下跌超過一半,由1997年高位177.3下降至2003年的85.5,跌幅達51.78%。2003年至2008年,利率上升,舖市亦跟隨上升。但2008年至2015年則剛剛相反,當時利率持續在低位徘徊,但因多國的量化寬鬆及國內推行自由行政策,舖價大幅上升,指數由最低的170.2,升至2015年最高的573.6。及後2015至今,利率繼續低企,香港舖市則因本地的政治事件、中美貿易戰,新冠肺炎疫情與及種種本地及國際因素,令舖市反覆上落,可見舖市跟利率走勢關係不大。

為何本地利率與舖位價格的關連性非如一般人想像的高

這關係到香港聯繫滙率制度,而聯繫滙率制度則需從香港80年代歷史講起。

1980年代初。中國和英國就香港前途問題開啟談判。地緣政治帶來巨大不確定性,再逢1981年香港股災,市場對港幣的信心大跌,港幣被大量拋售,兌美元一路大幅貶值。為了穩定幣值,1983年香港政府推出聯繫匯率制度,並一致持續至今。

 在該制度下,作為事實上的央行,香港金管局承諾,如果港幣兌美元匯率達到7.75,則賣出港幣買入美元,使匯率上浮;如果達到7.85,則買入港元賣出美元,使匯率下降。通過這種方式將港幣兌美元穩定在7.8:1上下。聯匯制度立竿見影地保證港元幣值穩定,成為造就香港金融中心的制度保障之一。

 但亦因在聯繫匯率制度下,香港形成了特殊的貨幣發行局製度。當外資流入時,港幣面臨升值壓力,金管局會以固定匯率出售港元、獲得外匯儲備,在此過程中實現了基礎貨幣擴張,使得香港銀行間利率水平下降,抑制外資流入,由此保持港元匯率穩定;而當外資流出時,金管局又會以固定匯率拋出外儲、回籠港元,使得基礎貨幣收緊、利率上升,使得外資流入放緩。由此可見,香港的基礎貨幣規模變動是穩定港幣匯率的副產品,且基礎貨幣的流量和存量都必須得到外匯儲備的十足支持,也就是放棄了貨幣政策的獨立性。故此,香港的利率政策,大部份時間都不是跟隨本港自身的經濟情況而作出調節,從而令到利率跟香港物業價格的關係並未如想像中密切。

 下一期通訊,會再同大家分享另一個與舖市更有關聯,更具前瞻性的數據(指標),大家密切留意。

最新市場資訊

  1. 2022年7月訪港旅客人次較往年大幅上升, 升幅454.4%,入境人數為

48, 048人次。

(資料來源:香港旅發局)

2. 根據「零售業銷貨額按月統計調查」,2022年7月的零售業總銷貨價值的臨時估計為283億元,較2021年同月上升4.1%。2022年6月的零售業總銷貨價值的修訂估計較2021年同月下跌1.3%。與2021年同期比較,2022年首7個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計下跌1.7%。

(資料來源:統計署)

3. 2022年7月私人零售業樓宇租金及售價指數比上月均輕微上升。租金指數均上升至169.4,而售價指數則上升至533.4。

(資料來源:差餉物業估價署)
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